深圳內望：住宅成交一手跌 二手升 全年增14.7%

是時候回顧2023年了。先看房價，去年深圳下調幅度，雖然沒有官方資料，但從前線反映，相信比2022年跌得更厲害，是典型的以價換量時期。但某種程度上說，跌的最慘的時候，也是樓市最黑暗的時候，最黑暗的時候到了，就離黎明不遠了。從過去的歷史的規律，調整的最後階段，通常房價也會跌的最狠，跌到谷底就有條件整固，靜待反彈的機會。

【Presented by：WAW Creation】

成交方面，2023年深圳一手住宅成交31,621套，同比下滑8.2%，成交套數為近五年最低；二手住宅成交32,768套，同比增長51.0%。一二手住宅合計成交64,389套，較2022年的56,142套增長14.7%。

開局首季小陽春

去年開局時，經歷了2022年低迷的一年後，大家對後市有期望、有憧憬，期待新年勝舊年。春節後，迎來了一波小陽春，成交很活躍，部分核心區域甚至出現了量價齊升的態勢。但是小陽春火爆的行情延續到4月就有點乏力了，預期的政策出台也落空，雷聲大雨點小。4月之後，整個市場觀望氣氛比較濃厚了，市場轉入到一個相對比較冷的階段。

2023年中階段，雖然全國各地行政手段多樣，類似放開限購、限售等。但是深圳實際政策不多，力度也不大。比較大的政策就是雙證合一，目的是為了解決歷史問題。政策出台後，不少人去辦理雙證合一，但不是為了騰出名額去買房，而是為了升值，單證比雙證價格高，合一後房價會拉升，希望房產升值的需求遠大於騰出名額買房的需求，因此雙證合一對刺激銷售量的效果並不理想。

認房不認貸降低買房門檻

8月底認房不認貸政策出台，政府通過金融手段令到買房門檻降低，首付減少，買房更容易。認房不認貸出來之後，還是有一些作用，諮詢量、訪客量、成交量都有一定增長，但持續性不強，對市場回暖的幫助沒有想像中那麼大。因此，有人說深圳是政策黑洞，出台這麼多政策也沒什麼作用。但實際深圳的政策力度不是很大，有點隔靴搔癢。所以，不能說深圳是政策黑洞，只能說之前已經出台的政策力度還不足以去扭轉整個市場的下跌趨勢。

降二套首付 政策按部就班

金九銀十，無政策出台，市場表現不是很好。11月政府出了一個力度較大的政策，降二套首付、調整豪宅標準。可以看出，政府是按部就班，循序漸進去解決房地產問題。首先是針對「剛需」，然後是針對「剛改」。整個房地產鏈條打通，必須要全部盤活，只針對某個點，不足以拉動市場，所以從支持剛需到支持剛改是一個很好的組合拳。

2023年二手成交增幅明顯高於一手。一是，原來二手打壓比較嚴重，之前成交基數非常低，一旦反彈，增幅就會很明顯。第二，政府希望能夠解決換房鏈條問題，不解決存量市場，新房是很難盤活的。年輕人來深圳，一般先買一套小的新房，住幾年之後作為二手房賣掉再買一個大一點的新房，不斷迴圈。某種程度上說，存量房成交的增加是一個健康的信號。

指導價形同虛設

2022年存量房成交低於新房，但2023年存量房成交時隔兩年重新超過新房，雖然超的不多。接下來，存量房、新房成交佔比有望逐步回到原來正常水準，有了存量房的增量，大家買了新房才能通過存量市場賣出去，換房鏈條才能成立。政府對存量房政策有比較大的鬆綁，包括指導價政策調整，現在指導價形同虛設，大部分掛牌已經低於指導價了。

二手房業主為了套現也都願意面對現實，把二手房報價調整到比較吸引人的水準。客戶對價格還是比較敏感，最吸引客戶的因素還是房價，只要把價格調整到位，還是可以賣出去的，因為深圳的需求還在。存量房成交的大幅上漲，某種程度上反映，2023年存量房從掛牌價到成交價的調整幅度還是比較到位的。

商品房與保障房分工明確

2023年商品房跟保障房分工愈來愈明確，政府想把這兩個市場完全分隔開。人才房作為保障的主力，商品房回歸商品屬性。如果人才房供應比較充足的話，政府可能對商品房的管控力度也會少一點。居民住房需求通過保障房去解決，就不用大力干擾商品房發展。2023年，除了個別賣不動，多數人才房開盤賣的還是很不錯的。相對來說，人才房性價比吸引人，銷售也相對火爆。

雖然人才房有很多限制條件，令到房子金融屬性少，用來投資、出租都不太可能。但是，哪怕沒有金融屬性，性價比高的產品還是很有捧場客，按照房住不炒理念買房的客戶還是不少的。反過來看，去年房地產市場，金融屬性不是市場最看重的考慮因素，反而最看重的是性價比。只要性價比高的新房專案，銷售情況都會比較好。

高性價比的「日光盤」

雖然2023年新房市場比較困難，但還是出現了四個「日光盤」，分布於前海、安托山、光明、布吉，「日光盤」的背後是高性價比。客戶在市場冷的時候特別理性，但不是不出手，只有項目足夠吸引人才會出手。市場信心足的時候甚麼盤都買，信心不足會挑盤買，所以今年新房銷售分化還是比較嚴重的。今年新房銷售最關鍵的因素就是性價比，客戶對價格的敏感度很強。

另外，今年開發商總體資金壓力仍然比較大，還是需要採取以價換量的做法。大家都說新房「卷」得非常厲害，你不降別人降你就賣不動。所以，你想賣就要降得比別人厲害。互相競爭下，價格下調幅度比較大。但是物極必反，價格下跌幅度太大，客戶反而會觀望。因為客戶信心被摧毀，年初買，到年中來可能就跌了10%。

更多大灣區資訊請瀏覽以下網址：https://mpgba.com/