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深圳內望 料今年住宅樓價見底 市場將重拾動力

【Presented by:WAW Creation】展望2024,2023年政府出了很多政策救市,三條紅線有不同程度放開,令到開發商能夠不完全依賴通過賣樓回籠資金。之前融資管道全封閉了,只能賣樓,賣不出去,公司面臨生死存亡,只能降價割肉去賣。你降我也降,最後市場信心就逐步消耗殆盡。現在救市的焦點,必須把房價穩定下來。

【Presented by:WAW Creation


 

救市必須穩定房價

如果房價繼續下跌,信心是很難恢復的。要房價不下跌,開發商必須不降價,最主要還是要解決開發商的資金問題。所以,現在政府通過很多金融機構,鼓勵放貸給開發商,令開發商資金緊張的情況有所緩解。同時讓國央企接管部分專案,化解風險。通過不同手段,令有資金壓力的項目、企業得到緩解,房企資金壓力最大的時期相信已經過去。房價之前跌的幅度比較大,現在有很大機會在目前水準穩定下來。

2024年開年,市場上看到個別樓盤取消部分優惠了,取消優惠是開發商改變策略的開始,之前是以價換量,如果資金壓力沒那麼大,不一定會再採取以價換量的銷售策略,轉向對利潤的追求會大過對銷量的追求。這個改變很重要,因為改變了就不會有那麼多的開發商有打折的動作。你不打折我不打折,更加會令客戶相信目前價格已經見底。

某種程度上不再降價不是壞事,當愈來愈多開發商可以不通過降價也能夠把房子賣出去,會更加反映目前房價已經見底的事實。既然見底了,客戶就可以更大膽的入市。因此,2024年市場見底的機會比較大,再採取以價換量策略的開發商比例會減少,在目前房價水準都可以把房賣出去的話,客戶的信心就回來了,客戶的信心回來了,慢慢的市場就會重拾動力了。

 

商品房鬆綁政策陸續有來

由於商品房、保障房的雙軌制逐步完善,對於商品房的管控力度需要會減少,預計2024年會繼續推出不少鬆綁政策,一是因為已經換屆完成,以前有種說法是,深圳不出政策是因為快到換屆階段,現在換屆完成,政策力度也可以稍微大一點了;二是政府都要大力搞好經濟,搞好經濟就要搞好房地產,因此政府有較高的意願搞好房地產;三是深圳房價調整的幅度大,現在市場不火,把以前市場火爆時期出台的限制政策取消也是合理的做法,政策應該跟市場狀況同頻同步。四是,通過前幾年的努力,深圳人才房建設比較到位,可以把保障需要給到人才房,商品房可以讓它市場化運作,讓保障房跟商品房分開發展。

2024年,存量房增長勢頭相信還是會好於新房,深圳最主要是供應量問題,過去幾年,深圳土拍也好,城市更新也罷,很多開發商不敢拿地。市場不好,開發商也不願意增加庫存,存量土地開發意願也不強。新房不但受市場影響,還受供應影響,2024年預計的新房數量供應不增反降。另外,今年發展商扭轉以價換量的方向,促銷力度減少,短期內對銷售量也會有所影響。

 

料存量房與新房六四開

存量房2024年持續發展,之前存量房價格調整幅度大,已經跌到相對合理的水準了,買存量房是一個機會。市場上很多存量房的地段比較好,相對原來的價格有很多的折讓,再加上若是新房不再降價,存量房調價的壓力也沒那麼大。因為新房價格是存量房的風向標,新房不再大幅降價,存量房對比新房價格就有一定競爭力,存量房的房價也會見底。見底之後,新房供應少,客戶轉到存量房,存量房成交量會繼續放大,展望2024年存量房與新房的比例,有機會回到六四開的水準。

雖然中央不再提房住不炒,但是房產還是有金融屬性,政府還是不太願意看到金融屬性在住房裏面看到。對於商辦、公寓等非住宅類,投資屬性比較高的產品,今年會有一定機會。當前大環境下,投資管道比較匱乏,股票、基金等表現都不太好,房產從投資角度看還是一個相對比較好的選擇。一些優質的商鋪,供樓款甚至比租金都要低,客戶有機會用低的資金,撬動比較貴的資產,之後每個月有租客幫你供樓,每個月還有盈餘,算是一個比較好的投資工具,進可攻退可守。

 

投資非住宅類產品趨勢增

過去2023年從市場觀察,投資客會買比較多的非住宅類產品作為投資,甚至有些投資者買鋪不是一間一間買,而是一條街一條街的買。到2024年,這種情況相信還會延續,究其原因,第一是,非住宅產品價格跌幅大,比住宅更大,現在抄底吸引力比較大。第二就是租金回報率沒有像房價那樣跌到穀底,所以會出現租金比供樓款大的差價情況,付首付之後,每個月不需要供款,還有淨收益回報,在沒有其他更好的投資選擇下,客戶比較熱衷購買非住宅產品。

除了個人投資者買非住宅類資產,去年市場上也出現企業購買整棟大樓作為總部資產等交易個案。生意難做,大部分企業不太敢將多餘的資金投資生產或投入金融市場,買大樓作為自己的總部或經營場所,也是很多做生意的企業考慮的一個選項,相當於變相的投資在自己公司身上,令到自己有資產,經營效益提高,萬一經營出現什麼問題,也可以用來抵押融資。等於用更多增加公司資產的方法去提高整個企業的經營效益。2024年相信企業購買資產這種情況還會延續,非住宅類市場會有一個不錯的表現。

 

大灣區發展將提速

大灣區發展,由於疫情有所放慢腳步,接下來時間相信會提速。深圳作為大灣區龍頭,特別是前海,隨着大灣區發展逐步落地,將會有更大的支持力度。大灣區融合,深圳復蘇以後,臨深地區,中山、東莞、惠州都會受益。隨不停推動大灣區互聯互通,深圳與周邊地區之間的客戶流動將會增加,特別是與香港。

深港過去一年聯通很頻繁,每到周末很多港人北上來深圳消費,也有深圳人去香港旅遊。這種情況2024年還會持續增加,人員交流頻繁了,之後就會有房產需求。香港是通過高才、人才引進計劃吸引深圳人移民過去,同樣的,深圳也有大灣區政策吸引香港人來深圳工作居住。2024年大灣區發展的機遇不能錯過,深港聯動會繼續增加,也會給深圳發展帶來更大的動力。

 

 

 

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更新時間:2024-07-24 11:54
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