深圳內望 料今年住宅樓價見底 市場將重拾動力

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救市必須穩定房價

如果房價繼續下跌，信心是很難恢復的。要房價不下跌，開發商必須不降價，最主要還是要解決開發商的資金問題。所以，現在政府通過很多金融機構，鼓勵放貸給開發商，令開發商資金緊張的情況有所緩解。同時讓國央企接管部分專案，化解風險。通過不同手段，令有資金壓力的項目、企業得到緩解，房企資金壓力最大的時期相信已經過去。房價之前跌的幅度比較大，現在有很大機會在目前水準穩定下來。

2024年開年，市場上看到個別樓盤取消部分優惠了，取消優惠是開發商改變策略的開始，之前是以價換量，如果資金壓力沒那麼大，不一定會再採取以價換量的銷售策略，轉向對利潤的追求會大過對銷量的追求。這個改變很重要，因為改變了就不會有那麼多的開發商有打折的動作。你不打折我不打折，更加會令客戶相信目前價格已經見底。

某種程度上不再降價不是壞事，當愈來愈多開發商可以不通過降價也能夠把房子賣出去，會更加反映目前房價已經見底的事實。既然見底了，客戶就可以更大膽的入市。因此，2024年市場見底的機會比較大，再採取以價換量策略的開發商比例會減少，在目前房價水準都可以把房賣出去的話，客戶的信心就回來了，客戶的信心回來了，慢慢的市場就會重拾動力了。

商品房鬆綁政策陸續有來

由於商品房、保障房的雙軌制逐步完善，對於商品房的管控力度需要會減少，預計2024年會繼續推出不少鬆綁政策，一是因為已經換屆完成，以前有種說法是，深圳不出政策是因為快到換屆階段，現在換屆完成，政策力度也可以稍微大一點了；二是政府都要大力搞好經濟，搞好經濟就要搞好房地產，因此政府有較高的意願搞好房地產；三是深圳房價調整的幅度大，現在市場不火，把以前市場火爆時期出台的限制政策取消也是合理的做法，政策應該跟市場狀況同頻同步。四是，通過前幾年的努力，深圳人才房建設比較到位，可以把保障需要給到人才房，商品房可以讓它市場化運作，讓保障房跟商品房分開發展。

2024年，存量房增長勢頭相信還是會好於新房，深圳最主要是供應量問題，過去幾年，深圳土拍也好，城市更新也罷，很多開發商不敢拿地。市場不好，開發商也不願意增加庫存，存量土地開發意願也不強。新房不但受市場影響，還受供應影響，2024年預計的新房數量供應不增反降。另外，今年發展商扭轉以價換量的方向，促銷力度減少，短期內對銷售量也會有所影響。

料存量房與新房六四開

存量房2024年持續發展，之前存量房價格調整幅度大，已經跌到相對合理的水準了，買存量房是一個機會。市場上很多存量房的地段比較好，相對原來的價格有很多的折讓，再加上若是新房不再降價，存量房調價的壓力也沒那麼大。因為新房價格是存量房的風向標，新房不再大幅降價，存量房對比新房價格就有一定競爭力，存量房的房價也會見底。見底之後，新房供應少，客戶轉到存量房，存量房成交量會繼續放大，展望2024年存量房與新房的比例，有機會回到六四開的水準。

雖然中央不再提房住不炒，但是房產還是有金融屬性，政府還是不太願意看到金融屬性在住房裏面看到。對於商辦、公寓等非住宅類，投資屬性比較高的產品，今年會有一定機會。當前大環境下，投資管道比較匱乏，股票、基金等表現都不太好，房產從投資角度看還是一個相對比較好的選擇。一些優質的商鋪，供樓款甚至比租金都要低，客戶有機會用低的資金，撬動比較貴的資產，之後每個月有租客幫你供樓，每個月還有盈餘，算是一個比較好的投資工具，進可攻退可守。

投資非住宅類產品趨勢增

過去2023年從市場觀察，投資客會買比較多的非住宅類產品作為投資，甚至有些投資者買鋪不是一間一間買，而是一條街一條街的買。到2024年，這種情況相信還會延續，究其原因，第一是，非住宅產品價格跌幅大，比住宅更大，現在抄底吸引力比較大。第二就是租金回報率沒有像房價那樣跌到穀底，所以會出現租金比供樓款大的差價情況，付首付之後，每個月不需要供款，還有淨收益回報，在沒有其他更好的投資選擇下，客戶比較熱衷購買非住宅產品。

除了個人投資者買非住宅類資產，去年市場上也出現企業購買整棟大樓作為總部資產等交易個案。生意難做，大部分企業不太敢將多餘的資金投資生產或投入金融市場，買大樓作為自己的總部或經營場所，也是很多做生意的企業考慮的一個選項，相當於變相的投資在自己公司身上，令到自己有資產，經營效益提高，萬一經營出現什麼問題，也可以用來抵押融資。等於用更多增加公司資產的方法去提高整個企業的經營效益。2024年相信企業購買資產這種情況還會延續，非住宅類市場會有一個不錯的表現。

大灣區發展將提速

大灣區發展，由於疫情有所放慢腳步，接下來時間相信會提速。深圳作為大灣區龍頭，特別是前海，隨着大灣區發展逐步落地，將會有更大的支持力度。大灣區融合，深圳復蘇以後，臨深地區，中山、東莞、惠州都會受益。隨不停推動大灣區互聯互通，深圳與周邊地區之間的客戶流動將會增加，特別是與香港。

深港過去一年聯通很頻繁，每到周末很多港人北上來深圳消費，也有深圳人去香港旅遊。這種情況2024年還會持續增加，人員交流頻繁了，之後就會有房產需求。香港是通過高才、人才引進計劃吸引深圳人移民過去，同樣的，深圳也有大灣區政策吸引香港人來深圳工作居住。2024年大灣區發展的機遇不能錯過，深港聯動會繼續增加，也會給深圳發展帶來更大的動力。

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