宜居香港：戴德梁行預測住宅樓價向上 「撤辣」吸引內地買家入市「新樓」

戴德梁行大中華區資本市場部主管李志榮指，撤辣後收到不少內地同事轉介客人來港睇樓，有深圳客首次訪港即入手價值三千多萬元的一手樓。戴德梁行香港資本市場部主管高偉雄亦坦言，撒辣對內地買家而言確實相當吸引，樓價比去年同期有約兩成折讓，加上免除三成的「辣招」印花稅（15%從價印花稅（DSD）及15%的買家印花稅（BSD）），變相樓價「平一半」，吸引很多內地人購買新盤現樓。

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政府推出多項人才入境計劃，截至今年2月底共收到超過25萬宗申請，當中批出約16萬宗，並已有超過10萬名人才到港。人才在港生活，帶來龐大的住屋需要，惟以往在辣招限制下，置業成本相對較高。

「撤辣」為有意在港置業的「非香港人」減少印花稅支出。李志榮認為撤辣吸引未取得「三粒星（香港永久居民）」的「新香港人」、未曾在港居住的內地人，以及透過高才通等人才計劃來港的內地人入市。由於他們在撤辣前要支付昂貴的印花稅，撤辣為他們入市創造了重要誘因。

料減息前是入市時機

香港樓價早年急升時，政府推出「辣招」壓抑樓市，減低非本地買家入市意欲。高偉雄坦言，內地人一直有留意香港樓市，只是以往覺得價錢貴及辣招「分化」非香港買家，而未有入市。

撤辣後新樓成交急增，戴德梁行指出，今年第一季整體住宅成交宗數約為9,820宗，按季升29%。其中，3月份住宅成交宗數反彈至超過3,970 宗，按月大升67%。高偉雄表示，難言內地人來港買樓會愈來愈多，「最好的往往在過後才知道」。然而大眾關注美國減息，無論一手或二手樓業主，對樓市期望必然增加，所以由現在至減息前都是入市時機。

李志榮回望撤辣之後，業主心態回穩及有小許「心雄」，樓價已見5-10%漲幅空間。假如留待減息才入手，樓價可能已有所增長。至於選擇全額支付或承造按揭，則要視乎個人取向及能力。

內地買家傾向新屋苑

港人置業向來注重交通、學校、物業質素及設施配套。李志榮透露，內地人傾向新樓，特別鍾情設有會所的屋苑項目，認為新樓有發展商提供的財務安排及配套，這類產品有長遠投資價值，對舊樓及單幢樓不感興趣。除了投資外，進行資產配置及子女教育，也是他們來港置業的重要考慮因素。與此同時，發展商也重視內地買家，有發展商便曾經中介在內地推行路演，面向當地的買家，所以有新樓盤成交不乏內地買家。

買樓出租 回報較內地高

對於置業地區而言，高偉雄指，內地人傾向選擇新樓，對地區沒有「包袱」。「買樓出租」也是內地人來港置業原因之一。由於內地學生來港就讀人數愈來愈多，加上高才優才及投資移民客等帶來住屋需求，過去一兩年本港住宅租金上升不少。他認為如有足夠首期、有能力應付供款利息、收租可抵銷供款，或可滿足在樓價、租金及減息方面中受益。

李志榮指出，內地買樓收租回報低至一兩厘，要依靠物業升值獲利。而香港新樓大約有三厘租金回報，加上香港稅制簡單，沒有如內地的增值稅，回報會較投資內地物業高，相信這也是推動內地人投資香港物業的誘因。

助力內地企業赴港投資布局

戴德梁行資本市場部集內地、香港專業人士與優質資源，組建專責小組，致力發揮「領路人」角色，高效匹配香港與內地優質機會及投資需求，搭建兩地溝通的橋樑。在協助內地企業赴港投資布局方面，近五年促成的交易總金額近港幣400億元。最近更協助李寧集團以22億港幣購入北角港匯東作為其總部大樓，布局國際市場。

根據資料，2024年第一季度的大額交易（一億以上）共15宗，其中來自內地市場的比例為20%。投資類型主要集中於商業、工業及地盤三類物業，比例各佔三分之一。預計2024年香港地盤投資的大額成交量將成長20%。

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