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深圳內望:小陽春未至 快速尋底中

【Presented by:WAW Creation】住建局資料顯示,3月深圳一手住宅網簽2,245套,環比上升176.8%;二手住宅過戶3,840套,環比上升115.1%,二手住宅成交套數為近12個月最高。

【Presented by:WAW Creation


 

之前大家都很關心年後深圳樓市是否會迎來小陽春,過去那麼多年小陽春都有應約到來,從沒有缺席過。今年3月過完,最終發現全國很多城市的市況,跟過去平常月份差不多,二三線城市甚至比去年平常月份更差。

從這個角度看,小陽春並沒有出現。因為春節假期因素,所以不應該跟2月比,2月基數很低,環比2月增長,並不說明什麼,應該跟去年正常月份比較才有意義。

以往為什麼會有小陽春呢?因為房地產需求不會被消滅,只會被轉移或是延後。通常春節前1個多月,市場就開始轉冷了,春節後也需要時間恢復,前前後後兩個月的需求,會轉移到3、4月份,所以通常3、4月份的成交量,是正常月份加上延後成交的疊加效應,最終形成一波小陽春行情,也是一個很自然的現象。

 

優質物業風險系數可控

今年3月為甚麼沒有小陽春呢?究其原因,主要是客戶出現了信心危機,大家對後市並不看好,儘量把自己買房的決定往後押。其實深圳情況比2、3線城市已經好一點,成交量雖然不是很大,但比平常月份還是好一點點。某個程度上反映,深圳客戶信心還是相對會強一些,畢竟是一線城市,又是大灣區的創新先鋒。

全國市場都不好的情況下,客戶會選擇最優質的物業趨勢更加明顯,因為風險系數可控,抗跌能力強,未來復蘇也會較快。所以,現在深圳成交比較其他城市,還是稍微活躍一點。雖然深圳市場三月份成交量還是好一些,但市場信心還是堪憂。

當下信心問題主要體現在房價的走勢上,房價上升,很多人都開心,政府、銀行、開發商、代理公司、客戶都受益。反過來若是房價下跌,那就意味會蒸發大量財富。

 

信心危機仍在

房價若是往下跌,政府地價要賣便宜點,銀行貸款也會出現壞賬風險,開發商可能拿地成本都比賣價高,賣一套虧一套。客戶也擔心年初買了,年底就虧,所有市場參與者都要吃虧。因此,當房價下跌的時候,市場會出現骨牌效應,把各方利益都推倒,大家自然不敢貿然進入市場。

近年新房開售情況與過去「打新」完全不一樣,以前開發商定價都是低開高走或是高開高走,無論是低開還是高開,後面都是高走。換句話說,就是愈賣愈貴。但是現在的情況是低開低走或高開低走,低走代表愈賣愈便宜。以前新開盤是搶到就賺到,現在開盤是誰買誰虧。所以,現在深圳出現了很奇怪的現象,開盤賣的慢,清盤反過來賣的更快,與以前是開盤賣的快,清盤賣的慢截然不同。

對開發商來說,需要接受現實,現在開盤只是一個節點,持銷才是重點。開發商也好,客戶也好,要做好長期博弈的準備,大家除了要關注有那個盤要開,更加需要關注那個盤要清。3月深圳市場其實有些進入尾盤階段就清的很快,甚至已經有幾個項目已經清盤了,因為客戶絕對相信專案價格已經是最低價位了,有信心果斷入市。

 

未來發展 看房價走勢

未來深圳樓市發展方向,要看房價走勢如何,特別是要關注存量房的房價走勢。去年新房最終表現是量價齊跌,但是存量房就出現價跌量升的轉向信號。當存量房市場成交量繼續上升到某個點,量變引起質變,成交量會支撐起房價轉向,就有機會更早進入量升價升的階段,新房則有機會從量價齊跌,發展到價穩量升的態勢。

3月底上海新開盤的豪宅中海順昌玖里銷售近200億元人民幣,刷新全國紀錄,某個程度上給房價打下了強心劑。

有成交就代表房價有支撐,所有的客戶都是用自己的鈔票去支撐房價,只要成交量愈多,證明這個價位大家愈接受。因此,不排除上海是最早找到房價底部的城市。如果上海房價站穩腳跟,深圳也是大有機會緊跟隨後。

今年是房價的尋底階段,最近發現房價調整的更快,往下調整的愈快,也會愈快找到底部,找到底部,跌無可跌的時候,信心就會回來了;至於後面房價反彈,升多快升多久,那就是後話了。

所以說,今年深圳首先二手房會先找到房價的底部,接下來就是新房。一旦房價都找到底部的時候,市場信心就回來了,整個樓市又可以重拾熱鬧。

3月深圳又有利好政策出台,7090政策被取消。現在政府正把過去不合時宜的政策逐步取消掉,為甚麼說這個政策不合時宜呢,當年是因為沒有福利房,所有房源供應都靠開發商,為了強迫開發商去建小戶型,所以出台了7090政策。這幾年政府推了很多人才房,小戶型供應的責任已經不需要開發商來承擔了,所以放開是很合時宜的。

 

料高端房產市場百花齊放

開發商不需要再考慮中低收入人群居住問題,這個問題政府已經解決。對於開發商來說,可以完全按照市場化建設,賺有錢人的錢也更容易,再說現在做小了,跟政府福利房競爭也競爭不過,因為他價格永遠是商品房的六七折。所以,接下來自由度給到開發商以後,開發商肯定是往高檔的房產去做。未來整個市場,高端的房產可能會有點百花齊放,令到豪宅市場重拾一些生氣。這一波政策表面看好像威力不大,但是實際上對豪宅、改善住房的成交,已經起了刺激作用。

 

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更新時間:2024-05-28 22:04
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