深圳內望：小陽春未至 快速尋底中

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之前大家都很關心年後深圳樓市是否會迎來小陽春，過去那麼多年小陽春都有應約到來，從沒有缺席過。今年3月過完，最終發現全國很多城市的市況，跟過去平常月份差不多，二三線城市甚至比去年平常月份更差。

從這個角度看，小陽春並沒有出現。因為春節假期因素，所以不應該跟2月比，2月基數很低，環比2月增長，並不說明什麼，應該跟去年正常月份比較才有意義。

以往為什麼會有小陽春呢？因為房地產需求不會被消滅，只會被轉移或是延後。通常春節前1個多月，市場就開始轉冷了，春節後也需要時間恢復，前前後後兩個月的需求，會轉移到3、4月份，所以通常3、4月份的成交量，是正常月份加上延後成交的疊加效應，最終形成一波小陽春行情，也是一個很自然的現象。

優質物業風險系數可控

今年3月為甚麼沒有小陽春呢？究其原因，主要是客戶出現了信心危機，大家對後市並不看好，儘量把自己買房的決定往後押。其實深圳情況比2、3線城市已經好一點，成交量雖然不是很大，但比平常月份還是好一點點。某個程度上反映，深圳客戶信心還是相對會強一些，畢竟是一線城市，又是大灣區的創新先鋒。

全國市場都不好的情況下，客戶會選擇最優質的物業趨勢更加明顯，因為風險系數可控，抗跌能力強，未來復蘇也會較快。所以，現在深圳成交比較其他城市，還是稍微活躍一點。雖然深圳市場三月份成交量還是好一些，但市場信心還是堪憂。

當下信心問題主要體現在房價的走勢上，房價上升，很多人都開心，政府、銀行、開發商、代理公司、客戶都受益。反過來若是房價下跌，那就意味會蒸發大量財富。

信心危機仍在

房價若是往下跌，政府地價要賣便宜點，銀行貸款也會出現壞賬風險，開發商可能拿地成本都比賣價高，賣一套虧一套。客戶也擔心年初買了，年底就虧，所有市場參與者都要吃虧。因此，當房價下跌的時候，市場會出現骨牌效應，把各方利益都推倒，大家自然不敢貿然進入市場。

近年新房開售情況與過去「打新」完全不一樣，以前開發商定價都是低開高走或是高開高走，無論是低開還是高開，後面都是高走。換句話說，就是愈賣愈貴。但是現在的情況是低開低走或高開低走，低走代表愈賣愈便宜。以前新開盤是搶到就賺到，現在開盤是誰買誰虧。所以，現在深圳出現了很奇怪的現象，開盤賣的慢，清盤反過來賣的更快，與以前是開盤賣的快，清盤賣的慢截然不同。

對開發商來說，需要接受現實，現在開盤只是一個節點，持銷才是重點。開發商也好，客戶也好，要做好長期博弈的準備，大家除了要關注有那個盤要開，更加需要關注那個盤要清。3月深圳市場其實有些進入尾盤階段就清的很快，甚至已經有幾個項目已經清盤了，因為客戶絕對相信專案價格已經是最低價位了，有信心果斷入市。

未來發展 看房價走勢

未來深圳樓市發展方向，要看房價走勢如何，特別是要關注存量房的房價走勢。去年新房最終表現是量價齊跌，但是存量房就出現價跌量升的轉向信號。當存量房市場成交量繼續上升到某個點，量變引起質變，成交量會支撐起房價轉向，就有機會更早進入量升價升的階段，新房則有機會從量價齊跌，發展到價穩量升的態勢。

3月底上海新開盤的豪宅中海順昌玖里銷售近200億元人民幣，刷新全國紀錄，某個程度上給房價打下了強心劑。

有成交就代表房價有支撐，所有的客戶都是用自己的鈔票去支撐房價，只要成交量愈多，證明這個價位大家愈接受。因此，不排除上海是最早找到房價底部的城市。如果上海房價站穩腳跟，深圳也是大有機會緊跟隨後。

今年是房價的尋底階段，最近發現房價調整的更快，往下調整的愈快，也會愈快找到底部，找到底部，跌無可跌的時候，信心就會回來了；至於後面房價反彈，升多快升多久，那就是後話了。

所以說，今年深圳首先二手房會先找到房價的底部，接下來就是新房。一旦房價都找到底部的時候，市場信心就回來了，整個樓市又可以重拾熱鬧。

3月深圳又有利好政策出台，7090政策被取消。現在政府正把過去不合時宜的政策逐步取消掉，為甚麼說這個政策不合時宜呢，當年是因為沒有福利房，所有房源供應都靠開發商，為了強迫開發商去建小戶型，所以出台了7090政策。這幾年政府推了很多人才房，小戶型供應的責任已經不需要開發商來承擔了，所以放開是很合時宜的。

料高端房產市場百花齊放

開發商不需要再考慮中低收入人群居住問題，這個問題政府已經解決。對於開發商來說，可以完全按照市場化建設，賺有錢人的錢也更容易，再說現在做小了，跟政府福利房競爭也競爭不過，因為他價格永遠是商品房的六七折。所以，接下來自由度給到開發商以後，開發商肯定是往高檔的房產去做。未來整個市場，高端的房產可能會有點百花齊放，令到豪宅市場重拾一些生氣。這一波政策表面看好像威力不大，但是實際上對豪宅、改善住房的成交，已經起了刺激作用。

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