深圳內望：物極必反 市場見底在即

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觀望氣氛濃厚

4月環球氣氛不太好，伊朗、中東局勢不容樂觀。經濟情況不明朗，投資也傾向保守，市場青睞黃金，導致黃金價格不斷創新高。再加上市場競爭激烈，「內卷」嚴重，以價換量是市場主題，一手樓盤降價比較嚴重，二手議價空間也不斷增加，房價下跌勢頭比去年更猛了。

房地產市場規律一向買漲不買跌，愈跌大家愈不買，愈跌愈觀望，成交量進一步萎縮，導致整個4月基本上在一片觀望籠罩的氣氛中度過。

4月下旬，其他城市陸續有政策出台，深圳也在傳政策將出，反而會令到客戶更加觀望。在未來的不確定性的基調上，雖然當前不明朗，但同時也會讓大家看到未來的一點曙光。政策預期愈來愈強的背景下，大家都知道市場要變，但是不知道會怎麼變？甚麼時候變？

所以，我認為不需要對市場過度悲觀，要知道物極必反的真理。

物極必反的現象

當前市場情況，房價下跌速度愈快，就代表愈快見底。舉個例子，4月市場發生了一件事，百花片區業主發布聯合聲明，投訴某仲介機構惡意壓價。這是一個物極必反的現象之一，當價格被壓的過低，業主是會反抗的。也有開發商不降價，通過品質提升來加快銷售。業主、開發商開始對降價說不，一直降，一直降，業主、開發商都受不了。而現在有扭轉的跡象，特別是，過去自媒體「唱空」比較多，現在看到外國機構看好，一些自媒體開始「唱好」。

另外，月底地產股大漲，股市走在樓市的前面，充斥的是嗅覺比較敏銳的錢，地產大漲發出了信號，資本認為房地產已經見底了。市場表現是參與者集體的認知，當多數人認為會降，市場就會跟着降，反過來當看好的人比例不斷往上升的話，市場就會隨之向好。業主、開發商拒絕降價，自媒體、資本市場開始改變看好，市場認知開始扭轉，種種跡象反映，現在離見底不遠了。

以舊換新 促進房產鏈條流轉

4月，深圳樓市推出以舊換新政策。以舊換新是國家戰略，令人民生活更新換代。以前針對的是生活用品，如家電、汽車等，對人民生活品質進行升級，也能推動消費，擴大內需，刺激經濟。以舊換新不是新概念，只是首次應用到房地產。由於房地產使用壽命長，長達幾十年；在房地產會不會成功，我們拭目以待。

跟一般的調控政策，如限購、降利率相比，以舊換新政策沒那麼直接，力度沒那麼大。但概念很好，一方面可以去庫存，另一方面可以提升居住品質，促進房地產鏈條流轉。