深圳內望：救市政策不斷 市況逐步升溫

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需求增長 加快入市

5月初首先推出限購優化政策，新政後首周新房日均較4月上漲26%，新房市場特別是限購鬆綁區域，項目來訪、成交都有所加快。二手市場成交節奏更慢，需業主、購房者博弈，成交周期長，回饋慢，短期成交變化相對較少。放寬限購，既會短期刺激成交，也有長期影響。短期，市場信心提升，觀望客戶會加快入市；部分沒有名額的客戶有了名額之後也會買房。長期，未來有效需求的增長加快，獲取購房資格更為容易，需求會有明顯增長。

從資料看，限購鬆綁區域表現更好，目前剛需主導市場，限購鬆綁針對的也是剛需市場，因此，放鬆區域新房項目成交也更為亮眼。當然，新政產生了更為清晰的核心區、非核心區概念，核心區市場認可度會更高，未來部分業主也會有意識的從非核心區置換進入核心區。成交量上漲，價格有望見底，開始逐步企穩，然後保持穩定。雖然終於迎來限購政策優化，但是落地執行的效果不及預期。

517新政 降首付 降利率

深圳目前新房存量高企，去化周期超過20個月，特別是龍崗、光明、寶安、龍華、坪山等非核心區域。如龍崗新房住宅存量超萬套，光明、龍華超8千套，寶安、坪山庫存也超6千套，去化壓力大，內卷嚴重。為了加強去庫存力度，央行在5.17號發佈的政策，主要是兩方面，降首付、降利率，對市場來說是重大利好。

央行鼓勵市場加槓桿，鼓勵市場資金進入房地產市場，同時降低購房成本，讓更多資金不足或觀望中的客戶入市，加強市場流動性。另一方面，無論是首付比例、貸款利率都來到歷史低點，政策力度遠超2008年，對市場信心有很大的提振作用，而信心才是扭轉房地產頹勢的關鍵。

新政落實力度大 市場反應火爆

深圳在5.28晚上正式官宣，落實了央行5.17政策要求，首付比例與歷史最低時期持平，大幅降低了上車門檻，增加了市場需求。貸款利率下調35個bp，為單次下調幅度最大的一次，降低了還款壓力。近期政策力度之大，調控之密集，都是未曾見過，市場信心明顯增強，需求也得到釋放。特別是有利於延續央行5.17之後市場的回暖走勢，提振市場預期，在諸多利好驅動下，市場將逐步企穩。

深圳5.28號晚上公布政策，效果立竿見影，當天晚上即有客戶搶先買房，空中轉帳情況再現，當天晚上售樓部熱鬧起來，深夜凌晨也有不少客戶陸續趕來。隨後幾天，一天比一天火爆，平常工作日銷售比之前周末更厲害，從以往成交資料反映，前後成交量對比，暴增近5倍，非常火爆。

對於購房客戶來說，現在無疑是買房最佳時機，開發商優惠不停，房價從高位已經回落不少。總價低、首付低、供款低，在三低的利好支援下，無論是剛需還是改善產品，相信需求都會明顯增加。對於開發商或者是存量房的小業主來說，市場流動性增強，出售或置換也更加容易，但心態要保持平穩，提價或者是反價都不建議，現在最佳的選擇，還是以價換量。

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