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中山樓市上半年表現弱 觀望深中通道「效應」

【Presented by:WAW Creation】深中通道通車在即,港人到中山有多一條快捷通道選擇。回望中山上半年樓市表現,順安家置業董事黎誼坦言可用「差」字形容;下半年要視乎深中通道,是否像港珠澳大橋或港車北上一樣,為連接的城市帶來正面影響。

【Presented by:WAW Creation


 

中山北面有樓價低的肇慶、南面有受歡迎的珠海,除非是「家鄉」原因,一般買家未必會選擇中山樓。黎誼表示,港珠澳大橋開通迎來珠海買樓熱,現在因為「港車北上」,珠海樓餘溫仍在,當地生意也很好。每逢節日,經港珠澳大橋來往珠海的關口經常塞車。現在珠海有具質素的單位只售150萬元(人民幣,下同)左右,因為成本低、利率低,吸引年輕買家入手。「想買一百萬元以下的單位才會考慮中山樓。」

「一百萬元以下,買不到中山主城區的住宅。」黎誼不諱言,中山石岐周邊的西區、東區、港口等,一個一百平方米的三房單位,也要百多萬元。買家要入手七八十萬元單位,只能考慮神灣、東鳳等非核心鎮區的單位。不過價錢低,社區配套也不足,買家或會感到「落差」。回顧2023年中山有「低首付」政策推出,中山樓一度受歡迎,但今天再難吸引買家, 因為惠州低首付樓盤更「吸引」。

 

買樓出租熱潮已過

深中通道自規劃興建以來,一直利好中山樓市。黎誼透露,鄰近深中通道的火炬開發區,最近有越秀的優質樓盤推出,銷售理想。深中通道落橋位馬鞍島,樓價堪比珠海,最近亦有買家入手。雖然近期市況一般,但發展商也沒有大幅降價求售。她在今年新年曾帶團到訪馬鞍島一個樓盤,當時一個大平層270度海景房,發展商開價逾一千萬元,即每平方米大約四萬元,最終發展商都不願降價出售。

深中通道縮短深圳及中山通勤距離,有利「買樓出租」投資。黎誼坦言:「要買的早已買,不是現在才買。早期也有人看好深中通道,在馬鞍島買樓出租,但現時熱潮已過,即使現在貸款條件好,也不見可吸引投資者。」她指出,現在買家會選擇度假娛樂式樓盤項目,買樓自住收租會比較保守。

 

新區有規劃優勢

「馬鞍島屬於新區發展,規劃上不會見到『巴黎鐵塔』般的電纜塔,電線是鋪設在地底,新舊城市面貌不同。」黎誼表示,除了市容之外,所有的城市配套,例如電線及水渠鋪設都較為完善,所以早前持續下雨,有些舊區水浸嚴重,但在珠海金灣、斗門、肇慶新區等,完全不受影響,這是新發展區的好處。現時,馬鞍島仍在發展階段,需要較長時間的「等候期」,但未來居住生活會見優勢。

 

深中通道帶動車位銷售

深中通道除了有利中山樓市,也帶動車位銷售。黎誼透露,很多人不知道,中山的車位「賣得很出位」。買家以投資為主,認為深中通道開通後車位需求增加,而且停車場電力供應有限,電車車位也有限,所以買入設有充電裝置的車位,日後可在泊車及充車方面賺錢。她提醒現在一個車位十萬元左右,有意投資車位的買家要小心選擇,偏遠地區不可取,中心位置才考慮。

 


神灣衍生「拼車」服務

中山樓盤售價有平有貴,黎誼表示,馬鞍島的樓盤幾乎貴絕中山,石歧區、東區、西區,面積一百平方米的三房住宅單位,售價為150至200萬元。距離半小時程的東鳳、神灣的樓價只需80至90萬元。神灣在2019年時很受歡迎,有一批質素較好的樓盤,樓價低吸引入手,現時仍有尾貨單位出售。然而鎮區環境較適合退休,交通配套並未完善,當地更衍生出不同業務,例如有當地人建立車隊,出租車一般要一百元車資,他們則收數十元一位乘客。車隊規模不小,生意也很好。

 

買樓要考慮環境

坦洲鄰近珠海,樓盤也受歡迎。很多人將坦洲列入珠海範圍,將坦洲樓價與珠海比較。黎誼指,坦洲樓價只是萬餘元一平方,與中山比較不算便宜,但跟鄰近的珠海市區四萬元一平方比較,則相當便宜。

她提醒,生活要考慮一個交通方便、社區設施及環境配合的地區,周邊環境會否潛藏山泥傾瀉、水浸等因素也要考慮。例如香港人喜歡單位面向西南或東南,但買海邊樓就要買西南樓,因為沒有太陽,春季時單位會很潮濕,裝修貼牆紙也受影響。

 

 

首付及利率降低 匯款也變容易

內地上月宣布取消抵押貸款利率下限、降低首付、並鼓勵「地方政府收購住房」,以寬鬆的房地產政策支持樓市。黎誼透露,銀行非常配合住宅樓宇貸款「大方向」,雖然會視乎地區及對業主供款能力進行審批,但香港買家只要有萬多元收入,收入是供款的2.5倍,一般很容易得到銀行貸款。她有客人甚至取得了3.25%房貸利率。此外,以往要兌換人民幣買樓,現在香港有多間銀行,特別是中國銀行,可幫客人將錢匯至指定發展商或個人戶口,匯款金額按認購書所列的樓價及首付所需而定。買家就不用花時間兌人民幣或經找換店匯款。

 

 

跟隨GoGBA港商服務站 遊福田 認識創業環境

 

港人港商到大灣區做生意,只要認識內地政策、補貼優惠,得到與不同企業交流合作的機會,可對營商創業及拓展業務帶來幫助。GoGBA港商服務站(福田)日前舉辦的「港商創業考察團」,帶媒體及港人一行大約30人遊走福田,了解港商服務站的服務,並走訪天擎數字、e站通暨市信用審批示範大廳及河套深港科技創新合作區展廳,感受福田區的創業優勢。

 

GoGBA港商服務站於2021年6月揭牌,為港商提供各項諮詢及營商支援服務,現於大灣區內地九城設有十個服務站,包括在深圳前海及福田的服務站。GoGBA港商服務站(福田)諮詢顧問魏婷婷表示,大灣區具備科技應用場景需求大、消費力強勁、產業配套成熟、有很多強有力的政策支持、全生命周期的金融支持等優勢。其中,深圳市先後發布共三批「城市+AI」應用場景,涵蓋24大領域、73個應用場景,為科技應用提供大量發展機會。

她指出,大灣區社會消費品零售總額在2023年達到3.7萬億元人民幣,深圳市更是多個直播電商的基地,相關人才匯聚於此。擁有成熟的產業配套,各類產品配件都可輕易獲得,例如廣東擁有全國最大、產業鏈最完整的新一代電子信息產業集群,各種配套都十分完備。此外,大灣區各城市有不同產業、創業、港商及外資政策,為創業人士提供租金、人才、創業發展等補貼。在金融支持方面,除了政府貸款政策,還有基金業協會支持初創企業投資,例如深創投已投資企業1,400餘家,其中238家投資企業在全球資本市場上市。

 

福田優勢多 具創業條件

深圳各區中,福田位處深圳CBD、交通便利、供應鏈強大、營商滿意度高、惠企政策豐富,有利港商在此營商創業。魏婷婷介紹指,福田及香港有高鐵及口岸方便兩地往來。福田有很多老牌金融機構,可與香港共同發展。福田還有良好的供應鏈,例如朗華提供從原材料、研發、設計到成品的綜合服務。營商滿意度高,在賽迪投資競爭力百強區、司法透明度指數的全國(內地)排名第一。政策方面,福田區河套給港商的政策,例如以高校、機構或賽事類型在河套註冊公司發展,可獲得1:1配套資助。有每月50元/平方米的企業辦公用房支持、青年科學家培養計劃、為符合條件的企業提供一年10萬元、兩年50萬元的一次性獎勵等。

 

服務站助港商解決難題

GoGBA港商服務站(福田)是全國首個設在高鐵站的港商服務站,由深圳市福田區人民政府、香港貿易發展局、廣東省香港商會三方共建,提供諮詢服務、引流轉介、交流活動及港商聯繫,以協助港商解決各種問題。通過「福i企」及「深i企」小程序,可了解深圳現行政策的申報及條件,一鍵匹配政策。另外,港商服務站還邀請業界分享行業趨勢及營商經驗,引流轉介企業設立公司、開設賬戶及對接資源。舉辦政策解讀、港商機遇、港青港創、創新發展、行業對接等交流活動等。

協助考察團活動的粵港澳大灣區教育發展協會執行會長關俊華表示,乘高鐵由西九龍站到福田站只是20分鐘車程,交通及時間便利。以往到內地要找地方商談,現在到位於高鐵站內的GoGBA港商服務站(福田)便可,站內有職員處理政策諮詢,港商也更可在此平台了解大灣區各城市的對港政策,了解適合的發展地方。

一站式智能便民服務

考察團到訪GoGBA港商服務站(福田)參觀,認識場內設有接待港商諮詢的服務前台、5G導辦、灣區資訊站,並可作為集合及活動場所的功能。又走進深圳廣播電影電視集團位於福田的大樓,了解「天擎數字」如何利用虛擬製作影棚的先進科技製作節目,提升效率,參觀新聞製作室、綠幕演播室等,體驗如何利用綠幕,令主持人置身海陸空及天氣變換等環境,營造流暢迫真的播放效果。

考察團到訪位於河套深港科技創新合作區的「e站通暨市信用審批示範大廳」,認識各種便民的智能政務服務,例如設有香港「跨境通辦」自助服務機、智方便、深圳稅務的人工智能櫃台、深圳市政務服務一體機、車駕寶等,可「一站式」辦理海關和地方政府服務。此外,考察團在套深港科技創新合作區展廳聆聽河套未來發展的講解,並在大廈高層眺望河套及深圳市貌,以加強對河套這個「一河兩岸、一區兩園」的深港協同創新平台的深入了解。

 

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更新時間:2024-07-13 05:34
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