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中山北面有樓價低的肇慶、南面有受歡迎的珠海，除非是「家鄉」原因，一般買家未必會選擇中山樓。黎誼表示，港珠澳大橋開通迎來珠海買樓熱，現在因為「港車北上」，珠海樓餘溫仍在，當地生意也很好。每逢節日，經港珠澳大橋來往珠海的關口經常塞車。現在珠海有具質素的單位只售150萬元（人民幣，下同）左右，因為成本低、利率低，吸引年輕買家入手。「想買一百萬元以下的單位才會考慮中山樓。」

「一百萬元以下，買不到中山主城區的住宅。」黎誼不諱言，中山石岐周邊的西區、東區、港口等，一個一百平方米的三房單位，也要百多萬元。買家要入手七八十萬元單位，只能考慮神灣、東鳳等非核心鎮區的單位。不過價錢低，社區配套也不足，買家或會感到「落差」。回顧2023年中山有「低首付」政策推出，中山樓一度受歡迎，但今天再難吸引買家， 因為惠州低首付樓盤更「吸引」。

買樓出租熱潮已過

深中通道自規劃興建以來，一直利好中山樓市。黎誼透露，鄰近深中通道的火炬開發區，最近有越秀的優質樓盤推出，銷售理想。深中通道落橋位馬鞍島，樓價堪比珠海，最近亦有買家入手。雖然近期市況一般，但發展商也沒有大幅降價求售。她在今年新年曾帶團到訪馬鞍島一個樓盤，當時一個大平層270度海景房，發展商開價逾一千萬元，即每平方米大約四萬元，最終發展商都不願降價出售。

深中通道縮短深圳及中山通勤距離，有利「買樓出租」投資。黎誼坦言：「要買的早已買，不是現在才買。早期也有人看好深中通道，在馬鞍島買樓出租，但現時熱潮已過，即使現在貸款條件好，也不見可吸引投資者。」她指出，現在買家會選擇度假娛樂式樓盤項目，買樓自住收租會比較保守。

新區有規劃優勢

「馬鞍島屬於新區發展，規劃上不會見到『巴黎鐵塔』般的電纜塔，電線是鋪設在地底，新舊城市面貌不同。」黎誼表示，除了市容之外，所有的城市配套，例如電線及水渠鋪設都較為完善，所以早前持續下雨，有些舊區水浸嚴重，但在珠海金灣、斗門、肇慶新區等，完全不受影響，這是新發展區的好處。現時，馬鞍島仍在發展階段，需要較長時間的「等候期」，但未來居住生活會見優勢。

深中通道帶動車位銷售

深中通道除了有利中山樓市，也帶動車位銷售。黎誼透露，很多人不知道，中山的車位「賣得很出位」。買家以投資為主，認為深中通道開通後車位需求增加，而且停車場電力供應有限，電車車位也有限，所以買入設有充電裝置的車位，日後可在泊車及充車方面賺錢。她提醒現在一個車位十萬元左右，有意投資車位的買家要小心選擇，偏遠地區不可取，中心位置才考慮。

神灣衍生「拼車」服務

中山樓盤售價有平有貴，黎誼表示，馬鞍島的樓盤幾乎貴絕中山，石歧區、東區、西區，面積一百平方米的三房住宅單位，售價為150至200萬元。距離半小時程的東鳳、神灣的樓價只需80至90萬元。神灣在2019年時很受歡迎，有一批質素較好的樓盤，樓價低吸引入手，現時仍有尾貨單位出售。然而鎮區環境較適合退休，交通配套並未完善，當地更衍生出不同業務，例如有當地人建立車隊，出租車一般要一百元車資，他們則收數十元一位乘客。車隊規模不小，生意也很好。

買樓要考慮環境

坦洲鄰近珠海，樓盤也受歡迎。很多人將坦洲列入珠海範圍，將坦洲樓價與珠海比較。黎誼指，坦洲樓價只是萬餘元一平方，與中山比較不算便宜，但跟鄰近的珠海市區四萬元一平方比較，則相當便宜。

她提醒，生活要考慮一個交通方便、社區設施及環境配合的地區，周邊環境會否潛藏山泥傾瀉、水浸等因素也要考慮。例如香港人喜歡單位面向西南或東南，但買海邊樓就要買西南樓，因為沒有太陽，春季時單位會很潮濕，裝修貼牆紙也受影響。

首付及利率降低 匯款也變容易

內地上月宣布取消抵押貸款利率下限、降低首付、並鼓勵「地方政府收購住房」，以寬鬆的房地產政策支持樓市。黎誼透露，銀行非常配合住宅樓宇貸款「大方向」，雖然會視乎地區及對業主供款能力進行審批，但香港買家只要有萬多元收入，收入是供款的2.5倍，一般很容易得到銀行貸款。她有客人甚至取得了3.25%房貸利率。此外，以往要兌換人民幣買樓，現在香港有多間銀行，特別是中國銀行，可幫客人將錢匯至指定發展商或個人戶口，匯款金額按認購書所列的樓價及首付所需而定。買家就不用花時間兌人民幣或經找換店匯款。

跟隨GoGBA港商服務站 遊福田 認識創業環境

港人港商到大灣區做生意，只要認識內地政策、補貼優惠，得到與不同企業交流合作的機會，可對營商創業及拓展業務帶來幫助。GoGBA港商服務站（福田）日前舉辦的「港商創業考察團」，帶媒體及港人一行大約30人遊走福田，了解港商服務站的服務，並走訪天擎數字、e站通暨市信用審批示範大廳及河套深港科技創新合作區展廳，感受福田區的創業優勢。

GoGBA港商服務站於2021年6月揭牌，為港商提供各項諮詢及營商支援服務，現於大灣區內地九城設有十個服務站，包括在深圳前海及福田的服務站。GoGBA港商服務站（福田）諮詢顧問魏婷婷表示，大灣區具備科技應用場景需求大、消費力強勁、產業配套成熟、有很多強有力的政策支持、全生命周期的金融支持等優勢。其中，深圳市先後發布共三批「城市+AI」應用場景，涵蓋24大領域、73個應用場景，為科技應用提供大量發展機會。

她指出，大灣區社會消費品零售總額在2023年達到3.7萬億元人民幣，深圳市更是多個直播電商的基地，相關人才匯聚於此。擁有成熟的產業配套，各類產品配件都可輕易獲得，例如廣東擁有全國最大、產業鏈最完整的新一代電子信息產業集群，各種配套都十分完備。此外，大灣區各城市有不同產業、創業、港商及外資政策，為創業人士提供租金、人才、創業發展等補貼。在金融支持方面，除了政府貸款政策，還有基金業協會支持初創企業投資，例如深創投已投資企業1,400餘家，其中238家投資企業在全球資本市場上市。

福田優勢多 具創業條件

深圳各區中，福田位處深圳CBD、交通便利、供應鏈強大、營商滿意度高、惠企政策豐富，有利港商在此營商創業。魏婷婷介紹指，福田及香港有高鐵及口岸方便兩地往來。福田有很多老牌金融機構，可與香港共同發展。福田還有良好的供應鏈，例如朗華提供從原材料、研發、設計到成品的綜合服務。營商滿意度高，在賽迪投資競爭力百強區、司法透明度指數的全國（內地）排名第一。政策方面，福田區河套給港商的政策，例如以高校、機構或賽事類型在河套註冊公司發展，可獲得1:1配套資助。有每月50元/平方米的企業辦公用房支持、青年科學家培養計劃、為符合條件的企業提供一年10萬元、兩年50萬元的一次性獎勵等。

服務站助港商解決難題

GoGBA港商服務站（福田）是全國首個設在高鐵站的港商服務站，由深圳市福田區人民政府、香港貿易發展局、廣東省香港商會三方共建，提供諮詢服務、引流轉介、交流活動及港商聯繫，以協助港商解決各種問題。通過「福i企」及「深i企」小程序，可了解深圳現行政策的申報及條件，一鍵匹配政策。另外，港商服務站還邀請業界分享行業趨勢及營商經驗，引流轉介企業設立公司、開設賬戶及對接資源。舉辦政策解讀、港商機遇、港青港創、創新發展、行業對接等交流活動等。

協助考察團活動的粵港澳大灣區教育發展協會執行會長關俊華表示，乘高鐵由西九龍站到福田站只是20分鐘車程，交通及時間便利。以往到內地要找地方商談，現在到位於高鐵站內的GoGBA港商服務站（福田）便可，站內有職員處理政策諮詢，港商也更可在此平台了解大灣區各城市的對港政策，了解適合的發展地方。

一站式智能便民服務

考察團到訪GoGBA港商服務站（福田）參觀，認識場內設有接待港商諮詢的服務前台、5G導辦、灣區資訊站，並可作為集合及活動場所的功能。又走進深圳廣播電影電視集團位於福田的大樓，了解「天擎數字」如何利用虛擬製作影棚的先進科技製作節目，提升效率，參觀新聞製作室、綠幕演播室等，體驗如何利用綠幕，令主持人置身海陸空及天氣變換等環境，營造流暢迫真的播放效果。

考察團到訪位於河套深港科技創新合作區的「e站通暨市信用審批示範大廳」，認識各種便民的智能政務服務，例如設有香港「跨境通辦」自助服務機、智方便、深圳稅務的人工智能櫃台、深圳市政務服務一體機、車駕寶等，可「一站式」辦理海關和地方政府服務。此外，考察團在套深港科技創新合作區展廳聆聽河套未來發展的講解，並在大廈高層眺望河套及深圳市貌，以加強對河套這個「一河兩岸、一區兩園」的深港協同創新平台的深入了解。

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