深圳內望：政策平靜 觀望者眾

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7月深圳政策面平靜，跟房地產有關的是新房需要項目封頂後才能放款，進一步加大開發商的資金壓力，開發商暴雷風險加大。雖然跟客戶沒有直接關係，但實際不利於客戶買新房，信心有點回落。另外，7月銀行降息，反映到市場有個過程，不會說利率降低市場馬上就會有變化，要累積到某個點才會從量變到質變。

7月利好因素是降息，利空是封頂後放款。這兩個因素對買房的影響不是特別直接，總體需求釋放力度有限。對新房來說，現在總體銷售情況不太理想。但一些優質房源，即核心地段、品質好的項目，還是很受歡迎。例如6月底中海超總項目；7月中旬海德園，是今年第一個日光的項目；還有月底寶安中心的閱臻府，賣的也很好，特別是最大的戶型，最貴的單位，反而基本都賣光了。

市場兩極分化

很明顯感覺到，現在市場兩極分化嚴重，一方面高檔的、優質的房源，還是很受追捧。另一方面剛需市場，價格很便宜，表現也不錯。反而中間層客戶觀望情緒最為嚴重，沒有中間力量的支持，整個市場形成不了閉環。現在經濟形勢不佳，受影響最大的也是中產階級，市場中間層有點不給力，拖了後腿，房地產鏈條沒法形成良性迴圈。中間斷層，也造成了市場一二手成交量的反差。

買新房，某種程度上投資的成分大過自住。由於是期房，從購買到使用最少要一年以上。現在存量房比新房要好，從剛需層面來說馬上就可以用，而新房有交付風險，存量房眼見為實。所以要居住成熟，一般是買存量房。新房一般是買未來，買規劃。現在存量房愈來愈受市場歡迎，導致新房銷售壓力更大。

預估未來市場將逆轉

香港境外財富增長比較快，去年已經來到世界第二。趨勢不變的話，最快今年就會到世界第一。同時，很多香港家族辦公室、境外資金，通過前海等管道回到內地尋找投資機會。最近我們接觸到一些大宗交易或者豪宅客戶，發現有些資金是在香港匯進內地。如果資金回流，外資增加，加上內地政府放水，對資產價格也會形成支撐。此外，降利率是趨勢，美國可能在9月減息，中美息差會令到中國也有減息空間。如果美國減息，中國就更加有條件減息。

未來整個市場會發生逆轉，大環境趨勢將會是資金增加，利率降低。對於房地產市場絕對是利好，買房首付愈來愈低，供樓壓力愈來愈小，借錢比較容易，也更加划算。因此，在可見的未來，應該是上車最容易的時期，加上房價已經調整到合理水準，房價見底回穩是市場共識，綜合考慮，確實是入市買房的很好的時期。

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