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深圳中原鄭叔倫 北上「銘初心夢無彊」 見證深圳房地產市場變遷

【Presented by:WAW Creation】深圳經濟特區由1980年成立至今,經歷翻天覆地的變化,創造出發展奇蹟,深圳奇蹟。隨着大灣區融合,北上工作成為趨勢。鄭叔倫早在1998年隻身度過深圳河,到深圳拼事業,見證深圳由羅湖開始,一直向西延向福田、南山及寶安的繁榮發展。

同時,他亦伴隨城市發展,從一個小職員,到今日成為中原地產華南區總裁兼深圳中原董事總經理,為發展「掌舵」。儘管過去幾年市道持續低迷,經歷數次內地房地產高低起跌,他依然對行業充滿信心,相信樓市反彈將指日可期。

Presented by:WAW Creation


 

鄭叔倫於1993年在香港大學數學系畢業,跟很多大學生一樣,畢業後出來搵工。不想做刻板工作的他,看到中原地產在報章聘請項目助理,他認為完成一個項目後可接續另一個新項目,感覺新鮮,沒想太多便去應聘。他坦言當年對中原認識不多,至於為何投身地產事業,「大學畢業後搵工,有時很講運氣,為何揀這行業,怎知啊?」

 

委派銷售內地樓盤項目

鄭叔倫回想首天上班,上午被委派負責樓盤銷售,初次接觸東莞樓,要準備樓書及銷售資料,下午卻遇上打風放假。他笑言,當時任職的部門很特別,主要為新樓盤擔任代理、策劃、包裝及銷售,九成以上是內地樓盤,即現在的大灣區。因此經常要到五星級酒店舉行展銷會,設置模型及展板,刊登廣告吸引香港買家。

半年過後,鄭叔倫開始自己負責項目,跟發展商接洽、提供策略、寫建議書,獲得發展商接納後,便開始找廣告公司製作,刊登電視及報紙廣告後擔心銷售反應,到第二天有很多客人上門,有很好成交,發展商很滿意,舉辦慶功……「雖然是幾十年前的事,但這刻仍然歷歷在目,可能『初戀』就是最難忘。」

 

憑實力贏得內地同事信任

鄭叔倫在1993年入行,當時內地房地產市場火熱,銷售成績不俗。「我們部門成為全中原第一,贏過其他銷售香港二手樓的部門,當時在公司很風光。但好景不常,1995年內地開始宏觀調控,市場環境變得較差。施老闆(中原集團主席施永清)跟我們開會,認為部門的出路是在當地發展,長遠需要將當地樓賣給當地人。」

為此,中原決定在廣州開分行,要求員工到廣州長駐。鄭叔倫有感自己剛畢業兩年,在香港還有很多出路,於是離開中原,出外闖蕩。期間他曾任職銀行物業部、影印機銷售、兼職教書等,經過兩三年時間,他感覺「混混噩噩」,找不到自己喜歡的工作及公司,缺少發展機會,收入又遇到瓶頸。「就像時下很多年輕人一樣,怎樣努力都未能向上流。又覺得男人一定要有自己的事業,所以決定『博一博』。」

他在1998年重返中原,到1997年開設深圳中原工作。他記得首日上班開會,已受內地同事挑戰,質疑他單憑香港人身份為何能成為上司。鄭叔倫跟同事說,「我比你更早入行,經驗比你豐富,不是因為我是香港人,是我的能力比你強,日後你跟我共事會看得到。」鄭叔倫自言不愛「擺架子」,重視成功感多於階級,與同事一起將事情做好,最終更以成績贏得同事信任,「這行業是一個英雄地,只有你銷售成績好,自然會得到別人信任。」

 

地產代理行業 競爭起變化

香港地產代理行業發展成熟,回望初到深圳,鄭叔倫表示,當時內地沒有地產代理的概念,中原是比較早將這個概念帶到內地,大部分地產代理都是參考中原模式,因此中原有「黃埔軍校」的美譽,施老闆有「一代宗師」的美譽。但隨着互聯網及當地公司成長,演變出一種新模式。

他表示,出現了一些與原先做法不同的公司,通過App給業主自行放盤,進行線上及VR睇樓等。所以中原由最初領先,到後來競爭比較劇烈。好像別人跑在前面,你要在後面追一樣。他形容以往行業就如賽跑,是個人競賽,現在是賽車,除了個人技術,還要考慮賽車的性能、技工團隊、賽道變化等,競爭比以往複雜及激烈很多。

「以往地鋪講求地段,有地段等如有人流,現在大家上網,就是流量。但是鬥App、鬥平台很『燒錢』,跟着一些寡頭壟斷的公司,例如抖音、微信、阿里巴巴、美團等又想做地產,這樣很難競爭,流量對比很不同。以往你會很清楚對手,現在每個都有機會成為對手,只要他能接觸客戶,可以提供房源信息,就可能做地產代理的工作。」

面對競爭,鄭叔倫坦言,個人心態很簡單,他經常跟自己及同事說,永遠要有創業精神。「我相信自己的經驗,相信公司的競爭力,只需要與時俱進,擁抱創新,以改變應萬變。事實上,公司業績還是相當不錯,在一手及二手物業方面,市場佔有率仍然相當高。」

 

樓市會好轉 「信心比黃金重要」

現時內地樓市遭遇冷鋒,鄭叔倫自言入行時間比較長,經歷這些周期已三、四次,每次低潮後都會迎來反彈,他相信這次也不例外。「信心比黃金重要,要相信市場一定會回復。」他認為,市場低迷時可以開源節流,為同事賦能。「機會永遠都有,只看你是否把握得到。」

雖然現時市況艱難,但他相信經過數年低迷後,即將見底反彈。他強調,政府救市決心強,特別是深圳以往樓市表現好,政府推出很多壓抑樓市政策,但救市的支持政策卻相對較少,「即是工具箱內還有很多工具未用,還有很多政策可以救市。加上政府持續支持大灣區融合,對香港及深圳前景充滿信心。」

 

堅信逆境求存

在內地房地產市場拼搏二十多年,鄭叔倫認為得到兩個引以為傲的成就,就是通過在深圳工作,可以購買人生第一個物業,以及結婚組織家庭。「我可以見證深圳經濟發展,同時分享到深圳經濟發展的紅利,所以個人收入相當不錯,至今可說是財富自由,所以現在工作不是為了錢。」他自言喜歡比賽,享受競賽精神,如何在行業的激烈競爭中逆境求存。雖然現在很多人說內地房地產很差,很多發展商爆雷,很多公司賺不到錢,但因為有這種逆境,才要更加堅持。「可能我退休的時候,就是市場最好的時候。」

 

化劣為優﹕善用每日過關碎片時間

以背水一戰心態來到深圳,鄭叔倫沒想過退路。他以創業心態,決心開創個人事業,不再轉工,要在這條路上取得成績。他坦言,是運氣好也好,坐順風車又好,遇到中國經濟起飛,深圳經濟起飛,房地產發展也比較好,因此個人事業有些成就,有些收入,也開始考慮拍拖、結婚、組織家庭。

為了事業及家庭取得平衡,他在2021年搬回香港居住,自此,深圳是工作地方,香港是生活地方。「以前長駐深圳,只需步行15分鐘到公司。後來坐火車過關,每日來回兩三小時,開始考慮怎樣利用這些碎片時間。」鄭叔倫開始寫文章,漸漸發覺對提升個人文字組織能力及語言表達能力很有幫助,無論見客交流或上台演說,都更有說服力。「朋友問我,每日來回不累嗎?我反而認為這是很大優勢,是一個每日三小時的純個人思考空間,是令自己進步,提升效率,兼顧家庭及工作的其中一個成功因素。」

除了寫文章,鄭叔倫也利用交通時間思考公司的策略。他坦言,原先中原的文化是「獨沽一味」,只着重樓盤銷售。後來互聯網發展出現很多平台,多功能兼多服務,他們在競爭上變得比較吃虧。「當時在車上看到一本名為《互聯網+》的書,即互聯網加上任何事,都可成為一種新事物。我就想,中原可否也可加任何事,例如地產加金融、地產加裝修、地產加投資,令我們提供不同的服務呢?因此提出了『中原+』的概念,至今對深圳中原的發展也有幫助。」

 

深圳房價 發展期暴漲數十倍

「當年深圳還在發展階段,福田仍是農田。」鄭叔倫指,深圳由東向西發展,羅湖最早開發,然後到福田、南山,再到寶安。當時中原的總部在羅湖的國貿大廈,擁有「三日建一層」的國貿速度的美譽,大家也引以為傲。

「見證深圳發展其實很有趣。」鄭叔倫指,1998年的深圳,羅湖樓價最貴,南山最平。現在相反,南山房價升得快,羅湖房價升得慢。「當年羅湖房價大約六七千元(每平方米/人民幣,下同),到現在六七萬元,升價十幾廿倍。南山房價則是二三千元,現在可能上升了三四十倍。房價上升,是因為深圳經濟發展,為房地產帶來支持。」

當年深圳發展迅速,樓盤都以香港買家為主,後來中原盡量做內銷市場,將深圳樓賣給深圳人。鄭叔倫表示,最初深圳人對買樓缺乏概念,認為租好過買。後來出現商品房才發現可以交易,房價有機會上升賺錢,因此樓市逐漸蓬勃。他見證深圳由羅湖開始不斷往西發展,房價不斷上升,樓盤亦不斷升級。

 

物業愈來愈「豪」

「早年買家對單位品質要求不高,加上發展商利潤空間不大,所以不會花很多心思在設計、用料及宣傳包裝上,所以樓盤最初比較樸實,並以一房兩房為主。」鄭叔倫表示,隨着內地經濟愈來愈好,買家購買力愈來愈高,發展商實力愈來愈強大,逐漸由單幢樓發展成屋苑,配套投入更大,還開始有豪宅概念。

他透露,由於中國國情,當初大家對豪宅有所忌諱,只敢說高檔住宅,不敢提「豪」字。隨着社會愈來愈進步開放,大家對市場化接受程度增加,打破了由商品房發展成豪宅的心理包袱。豪宅的認受度增加,單位也愈起愈大,愈起愈豪。「香港1,000平方呎(約100平方米)已是豪宅,但深圳的豪宅是二三百平方米以上,甚至有九百平方米的平層單位,真的可以很豪。」

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更新時間:2024-10-07 17:59
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