深圳中原鄭叔倫 北上「銘初心夢無彊」 見證深圳房地產市場變遷

同時，他亦伴隨城市發展，從一個小職員，到今日成為中原地產華南區總裁兼深圳中原董事總經理，為發展「掌舵」。儘管過去幾年市道持續低迷，經歷數次內地房地產高低起跌，他依然對行業充滿信心，相信樓市反彈將指日可期。

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鄭叔倫於1993年在香港大學數學系畢業，跟很多大學生一樣，畢業後出來搵工。不想做刻板工作的他，看到中原地產在報章聘請項目助理，他認為完成一個項目後可接續另一個新項目，感覺新鮮，沒想太多便去應聘。他坦言當年對中原認識不多，至於為何投身地產事業，「大學畢業後搵工，有時很講運氣，為何揀這行業，怎知啊？」

委派銷售內地樓盤項目

鄭叔倫回想首天上班，上午被委派負責樓盤銷售，初次接觸東莞樓，要準備樓書及銷售資料，下午卻遇上打風放假。他笑言，當時任職的部門很特別，主要為新樓盤擔任代理、策劃、包裝及銷售，九成以上是內地樓盤，即現在的大灣區。因此經常要到五星級酒店舉行展銷會，設置模型及展板，刊登廣告吸引香港買家。

半年過後，鄭叔倫開始自己負責項目，跟發展商接洽、提供策略、寫建議書，獲得發展商接納後，便開始找廣告公司製作，刊登電視及報紙廣告後擔心銷售反應，到第二天有很多客人上門，有很好成交，發展商很滿意，舉辦慶功……「雖然是幾十年前的事，但這刻仍然歷歷在目，可能『初戀』就是最難忘。」

憑實力贏得內地同事信任

鄭叔倫在1993年入行，當時內地房地產市場火熱，銷售成績不俗。「我們部門成為全中原第一，贏過其他銷售香港二手樓的部門，當時在公司很風光。但好景不常，1995年內地開始宏觀調控，市場環境變得較差。施老闆（中原集團主席施永清）跟我們開會，認為部門的出路是在當地發展，長遠需要將當地樓賣給當地人。」

為此，中原決定在廣州開分行，要求員工到廣州長駐。鄭叔倫有感自己剛畢業兩年，在香港還有很多出路，於是離開中原，出外闖蕩。期間他曾任職銀行物業部、影印機銷售、兼職教書等，經過兩三年時間，他感覺「混混噩噩」，找不到自己喜歡的工作及公司，缺少發展機會，收入又遇到瓶頸。「就像時下很多年輕人一樣，怎樣努力都未能向上流。又覺得男人一定要有自己的事業，所以決定『博一博』。」

他在1998年重返中原，到1997年開設深圳中原工作。他記得首日上班開會，已受內地同事挑戰，質疑他單憑香港人身份為何能成為上司。鄭叔倫跟同事說，「我比你更早入行，經驗比你豐富，不是因為我是香港人，是我的能力比你強，日後你跟我共事會看得到。」鄭叔倫自言不愛「擺架子」，重視成功感多於階級，與同事一起將事情做好，最終更以成績贏得同事信任，「這行業是一個英雄地，只有你銷售成績好，自然會得到別人信任。」

地產代理行業 競爭起變化

香港地產代理行業發展成熟，回望初到深圳，鄭叔倫表示，當時內地沒有地產代理的概念，中原是比較早將這個概念帶到內地，大部分地產代理都是參考中原模式，因此中原有「黃埔軍校」的美譽，施老闆有「一代宗師」的美譽。但隨着互聯網及當地公司成長，演變出一種新模式。

他表示，出現了一些與原先做法不同的公司，通過App給業主自行放盤，進行線上及VR睇樓等。所以中原由最初領先，到後來競爭比較劇烈。好像別人跑在前面，你要在後面追一樣。他形容以往行業就如賽跑，是個人競賽，現在是賽車，除了個人技術，還要考慮賽車的性能、技工團隊、賽道變化等，競爭比以往複雜及激烈很多。

「以往地鋪講求地段，有地段等如有人流，現在大家上網，就是流量。但是鬥App、鬥平台很『燒錢』，跟着一些寡頭壟斷的公司，例如抖音、微信、阿里巴巴、美團等又想做地產，這樣很難競爭，流量對比很不同。以往你會很清楚對手，現在每個都有機會成為對手，只要他能接觸客戶，可以提供房源信息，就可能做地產代理的工作。」

面對競爭，鄭叔倫坦言，個人心態很簡單，他經常跟自己及同事說，永遠要有創業精神。「我相信自己的經驗，相信公司的競爭力，只需要與時俱進，擁抱創新，以改變應萬變。事實上，公司業績還是相當不錯，在一手及二手物業方面，市場佔有率仍然相當高。」

樓市會好轉 「信心比黃金重要」

現時內地樓市遭遇冷鋒，鄭叔倫自言入行時間比較長，經歷這些周期已三、四次，每次低潮後都會迎來反彈，他相信這次也不例外。「信心比黃金重要，要相信市場一定會回復。」他認為，市場低迷時可以開源節流，為同事賦能。「機會永遠都有，只看你是否把握得到。」

雖然現時市況艱難，但他相信經過數年低迷後，即將見底反彈。他強調，政府救市決心強，特別是深圳以往樓市表現好，政府推出很多壓抑樓市政策，但救市的支持政策卻相對較少，「即是工具箱內還有很多工具未用，還有很多政策可以救市。加上政府持續支持大灣區融合，對香港及深圳前景充滿信心。」

堅信逆境求存

在內地房地產市場拼搏二十多年，鄭叔倫認為得到兩個引以為傲的成就，就是通過在深圳工作，可以購買人生第一個物業，以及結婚組織家庭。「我可以見證深圳經濟發展，同時分享到深圳經濟發展的紅利，所以個人收入相當不錯，至今可說是財富自由，所以現在工作不是為了錢。」他自言喜歡比賽，享受競賽精神，如何在行業的激烈競爭中逆境求存。雖然現在很多人說內地房地產很差，很多發展商爆雷，很多公司賺不到錢，但因為有這種逆境，才要更加堅持。「可能我退休的時候，就是市場最好的時候。」

化劣為優﹕善用每日過關碎片時間

以背水一戰心態來到深圳，鄭叔倫沒想過退路。他以創業心態，決心開創個人事業，不再轉工，要在這條路上取得成績。他坦言，是運氣好也好，坐順風車又好，遇到中國經濟起飛，深圳經濟起飛，房地產發展也比較好，因此個人事業有些成就，有些收入，也開始考慮拍拖、結婚、組織家庭。

為了事業及家庭取得平衡，他在2021年搬回香港居住，自此，深圳是工作地方，香港是生活地方。「以前長駐深圳，只需步行15分鐘到公司。後來坐火車過關，每日來回兩三小時，開始考慮怎樣利用這些碎片時間。」鄭叔倫開始寫文章，漸漸發覺對提升個人文字組織能力及語言表達能力很有幫助，無論見客交流或上台演說，都更有說服力。「朋友問我，每日來回不累嗎？我反而認為這是很大優勢，是一個每日三小時的純個人思考空間，是令自己進步，提升效率，兼顧家庭及工作的其中一個成功因素。」

除了寫文章，鄭叔倫也利用交通時間思考公司的策略。他坦言，原先中原的文化是「獨沽一味」，只着重樓盤銷售。後來互聯網發展出現很多平台，多功能兼多服務，他們在競爭上變得比較吃虧。「當時在車上看到一本名為《互聯網+》的書，即互聯網加上任何事，都可成為一種新事物。我就想，中原可否也可加任何事，例如地產加金融、地產加裝修、地產加投資，令我們提供不同的服務呢？因此提出了『中原+』的概念，至今對深圳中原的發展也有幫助。」

深圳房價 發展期暴漲數十倍

「當年深圳還在發展階段，福田仍是農田。」鄭叔倫指，深圳由東向西發展，羅湖最早開發，然後到福田、南山，再到寶安。當時中原的總部在羅湖的國貿大廈，擁有「三日建一層」的國貿速度的美譽，大家也引以為傲。

「見證深圳發展其實很有趣。」鄭叔倫指，1998年的深圳，羅湖樓價最貴，南山最平。現在相反，南山房價升得快，羅湖房價升得慢。「當年羅湖房價大約六七千元（每平方米/人民幣，下同），到現在六七萬元，升價十幾廿倍。南山房價則是二三千元，現在可能上升了三四十倍。房價上升，是因為深圳經濟發展，為房地產帶來支持。」

當年深圳發展迅速，樓盤都以香港買家為主，後來中原盡量做內銷市場，將深圳樓賣給深圳人。鄭叔倫表示，最初深圳人對買樓缺乏概念，認為租好過買。後來出現商品房才發現可以交易，房價有機會上升賺錢，因此樓市逐漸蓬勃。他見證深圳由羅湖開始不斷往西發展，房價不斷上升，樓盤亦不斷升級。

物業愈來愈「豪」

「早年買家對單位品質要求不高，加上發展商利潤空間不大，所以不會花很多心思在設計、用料及宣傳包裝上，所以樓盤最初比較樸實，並以一房兩房為主。」鄭叔倫表示，隨着內地經濟愈來愈好，買家購買力愈來愈高，發展商實力愈來愈強大，逐漸由單幢樓發展成屋苑，配套投入更大，還開始有豪宅概念。

他透露，由於中國國情，當初大家對豪宅有所忌諱，只敢說高檔住宅，不敢提「豪」字。隨着社會愈來愈進步開放，大家對市場化接受程度增加，打破了由商品房發展成豪宅的心理包袱。豪宅的認受度增加，單位也愈起愈大，愈起愈豪。「香港1,000平方呎（約100平方米）已是豪宅，但深圳的豪宅是二三百平方米以上，甚至有九百平方米的平層單位，真的可以很豪。」