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內地樓「止跌回穩」連環招 專家指復蘇及回升 要視存貨量

【Presented by:WAW Creation】內地樓市經歷兩三年寒冬,在內地政府連番出招,推出放寬限購、限貸、降低利率、提高按揭成數等措施,加上最近中央政府提出要讓內地房地產「止跌回穩」,皆為樓市注入「強心針」。有「灣區博士」之稱的V+物業創辦人沈永年預料大灣區樓市在未來兩三年會出現供不應求情況,樓市回復及回升時機,須視乎各區存貨量而定。

Presented by:WAW Creation


面對發展商暴雷,資金鏈出現問題。沈永年坦言,內房寒冬對內地房地產行業造成嚴重打擊。情況有如骨牌一樣,發展商狀況不好,代理公司也會經營困難,因此內地有很多代理公司結業。他公司也由以往十多間門店,收縮至個位數。

 

有發展商推盤 預付佣金

代理行業依靠佣金生存,受到部分發展商「拖佣」問題困擾,有不少業務員選擇離開。沈永年透露,經過兩年「消化期」,發展商及代理已找到生存方式。發展商會盡量以現樓推售樓盤,滿足顧客及代理公司的需要,部分發展商甚至推出零首期或低首付,加上現時按揭利率低,按揭成數高,從多方面吸引買家入市。中介方面,今年演變成發展商提供預付佣金。對行業而言是一大轉變,免卻了中介的憂慮。

「做地產多年,未試過先收預付佣金再為樓盤賣樓。」他解釋,一些較有實力,有規模的發展商,會願意給中介預付佣金。發展商會視乎中介的銷售能力及過往銷售記錄,一次過給予二至三個月預付佣金,售樓後在當中扣減。

他坦言不是每間代理都可獲得預付佣金,他亦會胡亂推介樓盤,而是選擇一些較積極的國企央企開發的項目。

「上市公司已不是我的評分標準。」他坦言,擔心有些發展商實力不足,即使以現樓銷售,但隨後出現經濟問題,也會影響物業交收、質素及管理等。

 

珠海樓舊換新 國企央企先受惠

中央政府提出要房地產「止跌回穩」,沈永年認為這是「很關鍵的一刻」,內地很多部門也推出相應政策。當中有一個重大發展,就是有政府向發展商提供資金推動「舊換新」。「市道差的時候,二手樓很難出售。但如果有積蓄,又想提升生活質素,可以通過舊換新的方式買新樓。」

據他所知,現時主要是國企央企受惠。例如華發已在珠海推行此計劃。「發展商會為二手樓進行評價及回收單位。業主則可用回收資金,作為購買新樓的開支,至今已有很多成功個案。」沈永年透露,他在珠海有一套約16年樓齡的舊樓,發展商提出的回收價,是跟二手市場一樣。

 

勿求「摸底」入市

樓價回落,是否已可「摸底」入市?沈永年坦言,不敢說摸底,只能說現時發展商以出貨為首要目的,絕不敢「賣貴」,甚至是以成本價,或低於成本價出售物業,這是一個很吸引,很難得的價錢。

他強調,買樓不同買股票,每個物業的區位、景觀、樓層各有不同。要待「摸底」時候才入市,物業選擇不會多。

 

兩三年後 料新盤供不應求

樓市不振,有見發展商建築及買地減少。沈永年認為兩年後絕對會出現供不應求情況。他指,現時部分城市新盤貨量減少,二手樓價上升。例如珠海很多「舊盤」已清貨,「新盤」供應不多。

至於大灣區樓市何時回升?沈永年的答案是「不同城市必然不同」,要視乎該城市的現有存貨量,如果「消化」得快,必然是最早回復及上升。以現時平均存貨量,他估計兩三年後會出現供不應求。

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更新時間:2024-11-03 05:37
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