內地樓「止跌回穩」連環招 專家指復蘇及回升 要視存貨量

Presented by：WAW Creation

面對發展商暴雷，資金鏈出現問題。沈永年坦言，內房寒冬對內地房地產行業造成嚴重打擊。情況有如骨牌一樣，發展商狀況不好，代理公司也會經營困難，因此內地有很多代理公司結業。他公司也由以往十多間門店，收縮至個位數。

有發展商推盤 預付佣金

代理行業依靠佣金生存，受到部分發展商「拖佣」問題困擾，有不少業務員選擇離開。沈永年透露，經過兩年「消化期」，發展商及代理已找到生存方式。發展商會盡量以現樓推售樓盤，滿足顧客及代理公司的需要，部分發展商甚至推出零首期或低首付，加上現時按揭利率低，按揭成數高，從多方面吸引買家入市。中介方面，今年演變成發展商提供預付佣金。對行業而言是一大轉變，免卻了中介的憂慮。

「做地產多年，未試過先收預付佣金再為樓盤賣樓。」他解釋，一些較有實力，有規模的發展商，會願意給中介預付佣金。發展商會視乎中介的銷售能力及過往銷售記錄，一次過給予二至三個月預付佣金，售樓後在當中扣減。

他坦言不是每間代理都可獲得預付佣金，他亦會胡亂推介樓盤，而是選擇一些較積極的國企央企開發的項目。

「上市公司已不是我的評分標準。」他坦言，擔心有些發展商實力不足，即使以現樓銷售，但隨後出現經濟問題，也會影響物業交收、質素及管理等。

珠海樓舊換新 國企央企先受惠

中央政府提出要房地產「止跌回穩」，沈永年認為這是「很關鍵的一刻」，內地很多部門也推出相應政策。當中有一個重大發展，就是有政府向發展商提供資金推動「舊換新」。「市道差的時候，二手樓很難出售。但如果有積蓄，又想提升生活質素，可以通過舊換新的方式買新樓。」

據他所知，現時主要是國企央企受惠。例如華發已在珠海推行此計劃。「發展商會為二手樓進行評價及回收單位。業主則可用回收資金，作為購買新樓的開支，至今已有很多成功個案。」沈永年透露，他在珠海有一套約16年樓齡的舊樓，發展商提出的回收價，是跟二手市場一樣。

勿求「摸底」入市

樓價回落，是否已可「摸底」入市？沈永年坦言，不敢說摸底，只能說現時發展商以出貨為首要目的，絕不敢「賣貴」，甚至是以成本價，或低於成本價出售物業，這是一個很吸引，很難得的價錢。

他強調，買樓不同買股票，每個物業的區位、景觀、樓層各有不同。要待「摸底」時候才入市，物業選擇不會多。

兩三年後 料新盤供不應求

樓市不振，有見發展商建築及買地減少。沈永年認為兩年後絕對會出現供不應求情況。他指，現時部分城市新盤貨量減少，二手樓價上升。例如珠海很多「舊盤」已清貨，「新盤」供應不多。

至於大灣區樓市何時回升？沈永年的答案是「不同城市必然不同」，要視乎該城市的現有存貨量，如果「消化」得快，必然是最早回復及上升。以現時平均存貨量，他估計兩三年後會出現供不應求。