苦盡甘來 料樓市成交熾熱

通過一系列組合拳，市場反應非常熱烈，「止跌回穩」一槌定音，未來發展方向明確，買漲不買跌的定律下，成交量呈V型反彈。新政落地，刺激深圳本地客戶入市意願，紛紛諮詢自己是否有資格買房。新政同時引發外地客戶，包括外國客戶，因為無任何條件，可以在非核心區域買房，新增外地客戶群，成為近期買房的生力軍。

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「止跌回穩」一槌定音

市場需求一下子釋放，壓抑許久的客戶蜂擁而至，讓這個國慶假期成為房地產市場的黃金周，各項目看房人潮絡繹不絕，特別是非核心區域的剛需住宅，因為受惠限購政策放鬆，本地客戶、外地客戶、甚至外國客戶，都被吸引過來，成交量急速反彈，個別項目最高達到平常的差不多十倍左右的增幅。

另外，股市行情火爆，財富效應開始顯現，買房的意願更大，考慮時間更短。另外，股市行情波幅大，升升跌跌比較頻繁，所以也有人在股市套現後，把賺回來的錢去買房獎勵自己。

核心區中高檔物業受追捧

可見的是，核心區域的中高檔優質物業受追捧，買房投資重啟，後市展望因應成交量大幅度反彈，特別是熱銷項目，可售房源大幅度減少，之前提供的優惠折扣有機會取消，變相提價銷售。存量房的小業主，也有可能會反價，房價止跌回穩，從政策方向，變成落地現實，房價從谷底反彈，不僅不會嚇跑客戶，因為房價回升，讓客戶重拾信心，市場重拾動力。

個人相信這次反彈，不是曇花一現，而是逆市結束，順市重臨。相信在眾多利好因素支持下，市場熱度可以持續；原因如下：

1、國慶假期結束，客戶休假回深，趕緊買房，市場需求有增無減。

2、深圳房交會將市場熱度進一步增加。

3、A股行情看漲，財富效應作用下，買房的動力更大。

4、可售房源愈來愈少，取消優惠折扣愈來愈多，客戶從沒有信心，變成非常擔心，再不下手房源就沒有了，或者是就漲了，這樣的焦慮不安情緒，讓客戶買房更為積極。

解讀「929」深圳樓市新政

近周市場政策頻繁，力度很強，政府救市態度明確，且實際上強於預期；包括降息降准，降存量利率，政治局會議首次表態房地產要止跌回穩，這些都是全國性利好。至於「929」深圳新政，內容多、範圍廣，包括限購、限售、首付比例、限價、增值稅等方面。

限購鬆綁

首先是限購政策的調整，雖然沒有像廣州那樣完全放開，但也進一步鬆綁：深戶可在非核心區多購一套，非深戶在核心區社保降為1年，非核心區不需要社保。限購政策的調整釋放了非深戶未滿一年的人員的購買力，要知道其在深圳佔比達7成。而深戶非核心區域可多買一套，新增購買力也非常可觀。房地產關鍵是供求，增加需求，對市場絕對是利好。雖然限購放開還有空間，已是大進步。

首付降低 限售取消

第二是首付比例降低。買房除了總價，首付金額也是重要因素。大部分人買房還是要做按揭，首付降低代表上車門檻降低，以前可能買不起，現在可以了，會刺激需求釋放。

第三是限售取消。以前炒風較盛，今天買，短時間就想賣出去。當時有很多政策來抑制。現在政策放開，一個是限售，買完拿證後隨時可賣，不用再等3年或5年。這對於一些客戶來說，流動性大大提高，哪怕沒有賣的打算，但萬一需要套現也沒辦法。現在解鎖了，萬一有需要可以變現，資金應用可更靈活，令客戶買房時少一重擔心。

增值稅5改2

另外一個是增值稅，之前是滿五年免徵增值稅，現在5改2，達到2年就可以免徵。使滿2年的存量房，也會放盤出來。相信短期內，二手房放盤量會增加。市場供應增加，需求也增加，預期短期成交量會上漲。

限價取消

還有一個政策是限價取消。而在政策公布的同時，深圳迎來土拍，寶中地塊溢價率超35%，樓面價比去年周邊地塊高出1萬，樓面價漲幅超26%，是近年來首次出現土地價格上漲的情況，成功扭轉了土地價格持續下跌的趨勢，率先止跌回穩。此次土拍還取消了限價政策，回歸到價高者得的機制，預示未來房價也可能不再受嚴格限價，政府希望房價能夠穩定並避免進一步下跌。地價是房價的主要組成部分，地價上升，最終肯定會帶動房價的上升。

總體而言，未來市場會很熱鬧。供應增加，需求增加，但相信房價會平穩，不會大升也不會跌。我經常說，房價是走在成交量的後面，如果成交量持續增加，趨勢已經很明顯的話，當上升到某個水準，那房價自然會提高。

股市升 地價升 房價不可能不升！

其實從美聯儲降息開始，經濟市場出現了很大的反轉。美國跟中國是世界兩大經濟體，但兩者調控經濟的手段不一樣。美國一直靠調控利率，中國政府是靠政策。

另外，作為經濟的「晴雨表」，A股市場近期表現強勁，連續多日大幅上漲。地產股更是出現集體漲停，股市的上漲有助於恢復市場信心，改變購房者對房價的預期，從觀望轉為積極入市。政府也多次表態，支持房地產市場穩定發展，但是從來沒有針對房價的事情，明確任何指導意見。

房價升跌，本就是市場問題，房價高低也比較敏感，所以政策儘量迴避。這次政府高調指導，房價要止跌為穩，很明確房價不能再跌，房價不跌，市場才能回穩。態支持，相當於為房價托底，給市場信心，房價已經到了底部，不會再跌了。

深圳房地產下半場已正式拉開序幕，歷時幾年的調整周期告一段落，將迎來新一輪的上升。但上升周期一開始不會很猛，而是慢慢往上走。