深圳內望：去年全年住宅成交量增長44% 止跌回穩

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總結2024年，深圳一手住宅網簽37,972套，同比上升20.1%；二手住宅過戶54,487套，同比上升66.3%，二手住宅成交近4 年首次突破5 萬套， 佔總成交重達到59%，為近4年最高，二手市場重回市場主導地位，市場發展更為健康。

綜合而言，全年一手房及二手房合共成交92,459套住宅，同比上升44%，接近疫情前的平均成交量水準，止跌回穩任務基本上完成。

上月成交穩步提升房價原地踏步

12月份市況穩定，政策上基本上沒有什麼大的變化，只有取消豪宅稅政策正式開始執行，以及安居房政策重磅通知。經濟上也沒有甚麼突破，市場成交量雖然穩步提升，

但是房價還是原地踏步。房產買賣，可以說是買賣雙方博弈的結果，市場火爆的時候，是賣方市場，反過來市場低迷的時候，是買方市場。當下市況穩定，所以既不是賣方市場，也不是買方市場，雙方在博弈過程中，可以說是勢均力敵，賣方不敢坐地起價，買方也沒有條件不斷壓價。

存量房市場，是典型的買賣雙方博弈的市場，市況穩定，沒有大起大落，更有利於健康發展，否則遇到什麼風吹草動，買賣雙方任何一方，都有可能反悔，容易退出交易。受豪宅稅取消政策正式開始執行刺激，豪宅成交量有所增加，但是增幅不及預期，反映稅費多少，不是客戶考慮入市的主要原因，後市房價走勢才是決定性因素。

新房市場方面，性價比高的住宅項目，依然備受歡迎。「鵬宸雲筑」強勢開售，成功成為2024年深圳壓軸的「日光盤」。另外，「縉樾府」開盤，銷售情況也相當不錯；「中建觀玥」繼之前日光之後，再次加推開盤，熱度不減，銷售火爆。豪宅市場方面，「深業世紀山谷」開盤，雖然減少和管道的合作，但是客戶上門還是絡繹不絕，最終實現一天銷售70億元的驕人業績。

政策方面，11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布了《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，稅務總局發布了《關於降低土地增值稅預徵率下限的公告》，自2024年12月1日起執行。主要內容包括：住房交易契稅減少，增值稅範圍調整，土地增值稅預徵率下限降低。北京、上海、深圳相繼落地政策，取消豪宅普宅的劃分。

執行新政的影響

上述政策正式執行的影響，主要有以下幾個方面：

1. 降低契稅稅率，進一步降低購房者置業成本，更加利好改善性住房需求釋放。政策落地將進一步降低購房者置業成本，對於剛需和改善性住房需求均有較大利好，特別是改善性住房需求，對於一線城市稅收優惠力度則更大。

2. 降低一線城市增值稅稅費，完善與取消普宅標準的配套政策。目前北京、上海、深圳已經明確取消普宅標準，該項政策可以明顯降低一線城市增值稅稅費，進一步降低購房者置業成本，也將助力一線城市市場繼續修復。

3. 降低土地增值稅預徵率下限，降低企業預繳稅額，緩解企業資金壓力。是次將各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5%，各地將在下限的基礎上執行具體預徵率，降低預徵率有利於降低企業預徵預繳的土地增值稅，降低企業資金壓力，對於當前穩定企業預期也將帶來積極影響。

4. 政策利好持續釋放，對於市場信心有提振作用，對於購房者、房企均將產生實質性利好，降低購房者置業成本、緩解房企資金壓力，有利於進一步穩定市場預期、提振購房者置業信心。

5. 政策節奏和思路有調整，持續、漸進的利好政策或將持續。與過去市場降溫後再出新政的節奏相比，當前政策跟隨加速，即便市場還未出現顯著降溫，新政也已落地；另一方面，與前期通過限購政策放鬆以促進剛性需求的釋放不同，此次政策直指改善性需求，通過稅負成本的調降疏通交易潛在的堵點，政策思路出現調整。

新安居房政策利好商品房

另外要留意的是，12月份發布的安居房政策重磅通知，對當下的人才房來說，等於斷了大家賣人才房的路，原來大家還期望不補差價或者少補，畢竟現在商品房都已經7折多賣了。

現在這個政策相當於市場價格的71折，主要是要鎖死10年，當下購買還要一堆的條件，比商品房限制多很多，尤其是關外的。對於商品房是利好消息，分流少了，2024年人才房賣不動就是沒有分流到中低檔次商品房的客戶！