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大灣區樓市去年第四季成交扭轉向上 買家入市意欲增 料蛇年持續回暖

【Presented by:WAW Creation】隨著中央政府在去年9月提出「要促進房地產市場止跌回穩」,並在10月推出「房地產政策組合拳」,促進內地房地產市場信心迅速回復。大灣區一手住宅成交量在去年第四季「全線上升」,深圳的全年成交量更超越2023年,成為升勢「火車頭」。

踏入2025年,大灣區樓市能否延續向上?戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻預期,一手樓全年成交量可升兩年,達至38萬宗。中原地產華南區總裁兼深圳中原董事總經理鄭叔倫認為,交投量一定是比2024 年好,深圳將進一步肩負起全國房地產市場回暖的先鋒旗號;美聯中國珠海、中山、江門、香港大灣區總部董事總經理林世昌亦對2025年樓市表現樂觀,期望成交量可穩定上升,樓價得以鞏固。

 

Presented by:WAW Creation


 

大灣區房地產市場持續復甦,市民入市信心逐漸回復,帶動一手成交增加。戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示,2024年1至9月市場氣氛低迷,直至9月底和10月初,中央政府推出了一系列政策後,第四季成交量明顯增加,成交量從每月接近2.8萬宗上升至4萬宗,總成交量達到117,132宗,相較於第三季提升了72% , 比2023年第四季的成交量也上升了42%。

 

政策惠及發展商和買家

相對2023年8月,內地推出降低首付比例、減少利率和撤銷限購等一系列政策,2024年的新措施更形全面。陶汝鴻指,2023年的政策主要從需求面出發,雖然令成交量在短期內有所增加,惟升勢未能持續。2024年一月份的成交量降至戀約20,000宗,二月份更因春節而降至約12,000宗,即使2024年5月份推出517樓市新政,從需求面減低置業及入市成本,市場反應仍然有限,直至九月底及十月初推出一系列政策,成交量才得以大幅反彈。

去年10月12日,內地針對供應面提出支援地方政府使用專項債券回收符合條件的閒置存量土地、收購存量商品房。陶汝鴻認為措施有效提升市民對發展商的信心,帶動入市情況增加。另外還減少發展商的稅項開支,於10月17日提出4個取消、4個降低、2個增加,也是通過撤銷限制、降低利率和首付比例,進一步降低了入市的門檻,令買家入市意欲增強很多,成交量迅速增加。

 

一手量升 二手價穩

戴德梁行為內地九個城市進行分析,2024年全年整體錄得31.8萬套成交, 較2023 年回落16%,當中跌幅主要集中在前九個月,在第四季出現明顯上升。陶汝鴻表示,對比2024年第四季和第三季的數據,內地城市環比沒有下跌,全部成交量上升,深圳上升了154% , 廣州上升了92% , 升幅最少的江門也有24% 。如果跟2023 年同期比較,大部分城市的成交量亦顯著上升,當中升幅最明顯的是深圳,同比上升了165%,廣州亦上升了72%,只有3個城市下跌(惠州下跌5%、珠海下跌6%、肇慶下跌10%)。需要特別注意的是,當市場上升時,買樓意欲主要集中在一線城市,因此深圳和廣州在市場反彈時的升幅特別明顯,當中主要集中在優秀質地段。

價格方面,根據一手成交數據,大多數樓盤的價格出現下跌。陶汝鴻解釋,主因是在市場環境欠佳時,開發商往往推售一些地段較差的樓盤所致,數據的指標性不強。相對而言,二手成交更能反映市場的價格表現。從1月至9月,價格指數持續下跌,總體跌幅為9.2%。10月新政策出台後市場氣氛也有所好轉,成交量上升,二手成交價格在10月至12月合共上升了1.7%。可見跌勢扭轉,樓價穩定下來。總體而言,中央政府提出「要促進房地產市場止跌回穩」的目標已基本實現,無論是成交量還是成交價均出現明顯反彈。最重要的是能夠保障開發商現金流及交付能力,增強買家對開發商的信心,願意在買業成本降低的情況下入市。

大宗交易方面,戴德梁行副董事總經理兼中國資本市場部HKPRC團隊主管陳彩麗指,中央政府提出止跌回穩基調之後,投資者信心回復,大灣區投資物業自第四季度起呈企穩回升趨勢,工業物流成交量有所增加,社區商業領域亦受到顯著關注。

 

 

中原鄭叔倫:城市差異化將更明顯

「大灣區在2024年,整體交投量的情況還是比較困難的。」中原地產華南區總裁兼深圳中原董事總經理鄭叔倫表示,2024年大灣區城市表現呈現截然不同的局面。除了廣州、深圳,在2024年9月底的新政刺激下持續有較好的業績表現外,其他城市,基本上都是在10月份有較好的表現,11月與12月,都是比政策刺激之前沒有多大的起色,而且不少城市還出現12月成交新低的情形。他預料,大灣區各個城市的成交差異將更加明顯。當中他最關注的是東莞。

 

深圳表現料最佳

鄭叔倫預期,大灣區的城市差異,將在第一季度後進一步明顯分化,尤其是廣州與深圳的差異將擴大,深圳的城市輻射力度將大於廣州對全國的輻射力度。他指出,深圳將更好,尤其是第一季度後,交投量將比2024 年更加有望增加,但高峰期不會超過2024 年10 月份的成交量。廣州將稍微反應比深圳弱一點,但廣州會更加有持續度,各個區的成交量將從核心四區逐步擴展到周邊區域。東莞的市場,更加依賴於深圳的發展。第一季度將是東莞全年市場發展的一個信號燈。如果新盤成交持續低迷,或者本地客外溢到深圳置業的信號更加明顯的話,東莞2025 房地產市場,將需要非常謹慎對待。

 

九城走向不同

對於灣區樓市,鄭叔倫還有4點看法,第一、灣區核心城市,以廣深為代表,市場將有一波小機會,在於延續2024年的餘溫以及2025年3月份國家經濟工作會議的召開, 政府對地產行業持續的鬆綁與刺激,讓一線城市更有市場價值。

第二、灣區產業強悍的城市,例如佛山、東莞是另外兩個萬億級的城市,有可能伴隨第一季度的政策持續支持,會有一波交投量,尤其是換房客戶,有機會置換到一線城市。但本地剛需,剛改,還是受到經濟環境持續低迷影響,市場仍處於自身優化的過程中。

第三、GDP低於8000 億的城市,市場正常交投量低迷。但不排除一些工抵房或者投資公司收購的項目「願意出血」,以更有競爭力的價格來吸引客戶。例如惠州、中山、江門,肇慶。

第四、度假資源強勢的外向型城市如珠海,因為緊鄰澳門,自然環境不錯,本身外地人購買的比例也是非常高的, 所以有可能在第一季有較好的表現,但前提是珠海的度假市場有更好的服務能力。

 

 

美聯林世昌:投資環境改善可令樓市受惠

「由於中央政府對房地產作出支持及寬鬆處理,所以大灣區第四季成交『拗』向上。」美聯中國珠海、中山、江門、香港大灣區總部董事總經理林世昌指,珠海、中山、江門在2024年的整體成交較2023年減少,珠海作為距港澳最近的二線城市,加上港車北上之利,跌幅較為輕微。

他指出,2024年樓市格局,受政策支持及樓價調整帶動,吸引用家趁機入市,入手一線城市及地段相對優質的項目為主,因此一線城市的成交量相對平穩及有回升跡象。深圳一手成交量同比增長兩成,廣州成交亦表現持平。例如深圳龍華、龍崗都是用家市場,樓價相對較低,成交受惠於上車盤。

隨著內地貨幣政策採取寬鬆態度,林世昌認為有利整體投資環境,並會令房地產市場受惠。他透露,現時有「吹風」銀行及金融機構預計上半年國家會繼續放寬存款準備金率,也有機會下調息率,這些都為房地產市場帶來進一步利好消息。

 

未見新春優惠 成交或放緩

林世昌坦言,現在大部分發展商2024年的成績報告都不是太理想,估計存貨量仍高,相信2025年發展商會維持「以價換量」。至於跌幅會否收窄,房價「拗」向上就要視乎整體環境,他期望下一周期可以做到量升價穩。另外,在政策出台後,發展商的議價空間及優惠有所收窄,未見有繼續減價,同時亦不見發展商推出新春優惠,相信新年前成交或有所放緩。

由於現時供樓成本及樓價調整已有三成左右調整,他認為是很難得的機會,吸引了一些買家入市或換樓至優質地段。至於港人在大灣區置業的情況維持穩定,最近有銀行公布港人內地買樓跨境匯款逾千宗,反映港人在灣區置業一定有需求。他強調,現在港人跟內地人買樓條件基本一樣,包括首期及利息、契稅等。隨著港人北上消費人數增加,在灣區生活的程度將愈趨頻繁,有利他們在灣區置業。

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更新時間:2025-02-16 06:22
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