珠海樓市成交增加 未來走勢 還看3月全國兩會

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去年9月，內地推出一系列「促進樓市止跌回穩」政策，包括取消限購限貸、降低房貸及存量房利率、降低首套及二套住宅的首期為15%、將140平米以內住宅契稅放寬調整至1%、降低二手買賣稅項等。李海文指，「白名單」項目的信貸規模增至4萬億元人民幣，有助企業紓解困難；美聯儲在2024年9月宣布降息，也令當時滬、深、港的交投變得暢旺，令房地產受惠。加上樓市優惠政策等措拖，也確實對置業人士帶來一定吸引力而入市。

獲三成區外客支持

在一系列利好因素下，一線城市當中以廣州和深圳明顯受惠。李海文坦言，並非所有項目都有良好成交，成交表現較好的項目主要集中在核心或優質地段，以及樓價有一定降幅的項目，購買力則以本地剛需及改善居住環境的客群為主。珠海情況大致一樣，差別在於珠海的購買力大約30%是區外客戶，70%是本土客戶。而這一勢頭將延續至2025年第一季度。

他引述珠海市商品房預（ 銷）售專網數字，2024年春節2月份，珠海物業成交總量1,449套，2025年1月至2月18日期間成交總量3,731套。由於今年春節橫跨1、2月份，即使將成交量「打個七折」，也有明顯升幅。「珠海在二三線重點城市中成交量排名第一。」

至於能否長期持續，他相信，大多數潛在買家「不想蝕底」，留意即將舉行的「3月全國兩會」所釋出的提振經濟及樓市政策，以決定是否入市。他預期內地很大機會在經濟方面，著力在支持金融、民企、樓市等方面「落墨」，從而儘快穩經濟、穩樓市、穩民心，穩中求突破。

成交做好有助縮減去化周期

珠海樓價方面，李海文透露，自疫情以來，珠海的一手和二手樓價均有所下跌，部分樓盤跌幅達30%或以上。個別發展商暫停銷售個別銷售情況欠佳的項目，集中推廣資金及人手銷售表現較好的樓盤。二手房價方面，目前房價相對平穩，沒有太大的升幅或跌幅，但若發展商急需「資金回籠」而進行降價促銷，將對二手房價構成影響。

事實上，珠海住宅庫存充足。根據珠海市自然資源局的數據，截至2024年底，全市住宅庫存達363.36萬平方米，按照近6個月的去化速度計算，去化周期約為20.74個月（超過18個月屬於嚴重過剩）。Dooby Sir認為，如內地政策配合，樓市可望逐漸回復。以去年珠海物業成交數字，10月約3,600套，11月約4,800套，12月4,100套的銷售量計算，相信去化周期將可縮短。

置業首選香洲區

現時珠海樓盤供應充足，價錢具吸引力。李海文認為，現時樓市市況對首次置業或換樓客都是好事。現在是買家主導市場，可以大膽還價。以前買不到的核心區優質物業，現在有機會買到。另外還可轉租為買，轉換更好的居住環境及面積更大的單位。當然，有個別急需資金的業主可能會大幅降價，還有銀主盤可供選擇。他強調，「可利用業主心態較弱的時機，多睇盤、多還價，不過要計好數，在符合自身經濟條件下才好入市。」

以入手珠海樓而言，他建議首選香洲區，地段良好，有學區及完善的交通及生活配套。若資金有限，可選擇「副城區」，即二線區一線位置的較特色項目，即使發展周期可能較慢，但可展望未來發展。

投資橫琴要看長線

至於橫琴區方面，李海文以珠海香洲區的面積及人口佔比作為參考，指該區（除高新區、保十琴和萬山區）管轄範圍約為303平方公里，常住人口估計約為100萬人，而橫琴總面積約為106.46平方公里，若以面積及人口推算，只要人口達到33萬人，同時有一定數量的企業進駐，未來發展可期。此外，今年1月，澳門放寬對珠海及橫琴的自由行政策，將過去「兩月一行」簽證改為珠海「一周一次」，橫琴「一簽多行」，他相信可吸引部分鍾情澳門的朋友入市。他又提醒橫琴置業的市民，要有發展周期較長的心理準備，需有耐心，估計最少要看5至8年時間。