內地房地產主旋律 穩樓市 建設好房子

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克而瑞分析今年首季內地政策提到，「全面覆蓋需求扶持、庫存管理、融資協調、產品升級」是今年政府工作報告明確房地產工作路徑。相比往年，關鍵變化在於「強調安全與發展並重，堅持在發展中逐步化解風險，實現高品質發展和高水準安全的良性互動。」政策從「三穩」到「新模式」，從「救項目」轉向「好房子」，未來具備「存量盤活能力」、「綠色科技實力」的開發企業將會有更大發展空間。

從房地產視角看，克而瑞認為，2025年國務院促消費政策呈現三大核心調整，包括明確穩定樓市預期、供需兩端協同發力、精准匹配新需求群體。此外，2025年政策還強調通過住房消費帶動家電、家居等關聯產業升級，形成「好房子—新場景—消費鏈」的協同效應。預期短期政策效應將逐步顯現，市場有望實現降幅收窄和局部企穩。中長期需破解土地財政依賴、住房支出佔比過高等深層矛盾，推動行業向開發運營服務一體化轉型。

金融及政策助力穩市場

在金融助力方面。克而瑞提到，央行、金融監管總局等部門以「穩融資、化風險、促轉型」為目標，通過機制創新和工具擴容，推動房地產金融環境持續改善。在地方政策方面，將圍繞中央部署，結合區域市場特點，一是落地「好房子」建設標準，引領品質升級。二是需求端政策持續優化，降低購房門檻。三是供給側改革與存量盤活協同推進。四是城市更新與保障房擴容助力產城融合。

信心持續修復

「在房地產成交規模較峰值下降近半的背景下，近年來存量中長期貸款餘額仍能保持同比微增，已體現政策托底效應。」克而瑞分析新房市場指出，今年1-2月份總體交易平穩。「一二線城市商品房銷售呈現止跌回穩積極態勢，帶動房地產企業開發經營和回籠資金改善。而房地產開發投資的同比降幅（9.8%）小於土地成交規模（13%），說明企業投資信心持續修復，以及行業融資環境有所改善。」

克而瑞預計2025年上半年商品房銷售面積、金額將加速築底，更多主要城市將迎來單月住宅交易量的同比回正。得益於提振消費以及穩定資產價格等一系列舉措的推動，大中城市房價將迎來更多積極信號，一手房價指數的暖意也將加快向二手房市場傳導。

仍有債務違約風險

2025年第一季度，房企融資仍然呈現收縮態勢。第一季度融資規模達732億元（人民幣，下同），同比下降27%。克而瑞認為，非銀融資規模仍未改變下滑趨勢，多數民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。

從債務到期來看，2024年房企債券到期規模達4,829億元，而發行規模僅有2,209億元，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務。此外由於近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下2025年房企的債務壓力同樣較大，債務到期規模甚至要高於2024年，達5,286億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規模約1,574億元。若銷售市場長期低迷，已經實現債務重組的房企仍將面臨債務再次違約。

料重心為築底

今年春節早在一月底展開，中原地產華南區總裁兼深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，節前由於政策效應明顯減弱，加上春節因素影響，市場相對平淡。節後買家入市較為積極，特別是剛需群體，但較新政後觀望情緒還是有所提升。至於二手市場表現則亮眼很多，2月下半月開始二手成交快速回暖，進入3月成交進一步攀升，距離去年新政後水準也不遠，顯示二手成交活躍。

元宵節過後，樓市逐漸恢復。新房方面，中洲迎璽、鴻榮源珈譽玖璽率先推盤，吸引大量客戶，看房人流絡繹不絕，成功帶動市場氛圍。鄭叔倫指，由於中洲項目表現不及預期，後續新房供應量過少且無熱點項目，導致新房市場相對往年同期表現不佳。此外，3月政策未如預期落地，新政後成交量火爆但價格未明顯上漲，購房者對於房價上漲的預期不足，因此也會不急於入市，只有等有性價比高適合自己的樓盤才會出手。

隨著一季度特別是節後開發商推盤節奏明顯放緩，推盤意願不高。鄭叔倫透露，節後3月份一般為推盤高峰，但截至目前3月僅6個項目開盤，遠不及預期。預計二季度推盤量會出現明顯上漲。他強調，2025年依然是築底的一年，政府目標是增強市場流動性，因此支持樓市的政策還是會不斷出台，成交量會繼續增長，但價格方面止跌回穩仍是主題，內外部大環境未發生根本改變，房價短期想要明顯上漲可能性不大。

須留意往後政策細則

據國家統計局資料顯示，今年1至2月份，新建商品房銷售面積為10,746萬平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8個百分點。資深投資分析師李海文（Dooby Sir）表示，政府去年釋出支持樓市政策，對樓市帶來明顯積極影響，特別在2024年第四季度，一、二線城市銷量明顯上升，這股暖流像「回南天」一樣延續至今年第一季度。

為爭取市場成交量，李海文透露，有發展商仿效香港售樓模式，為買家支付契稅、送家俬電器、送餐飲優惠券、免一定年期管理費、送車位或購車位的現金券等。他特別提到，有發展商與地產代理合作，送出粵港或粵澳兩地車牌以吸引港澳買家，但要留意，「送車牌」由發展商合作的地產代理負責，發展商不作處理，而這些「噱頭」，很大機會「羊毛出自羊身上」。

全國兩會重點支持穩樓市，李海文表示，當中大部分延續之前「樓市止跌回穩政策」的優化，包括釋放潛在購買力、繼續消化庫存、繼續做好保交樓工作、減少土地及住宅供應、增加財政支持、金融支持、稅收優惠等。隨著「加快構建房地產發展新模式」將大力推廣惠民實用的新技術、新材料、新工藝、新產品，著力解決隔音欠佳、滲漏、開裂、返味等問題，反映出內地對房地產市場健康發展生態的積極態度。但他提醒，應關注相關政策後續落地的細則及落地時長。他相信在整體經濟有待回穩的情況下，出台措施很大機會是「酌情在1年期及5年期的LPR下調利率，銀行方面增加貸款種類及減低貸款門檻，以低利息進行多類型貸款及延長還款時間等。」