瑞銀:「房住不炒」未變 續看淡內房股

文章日期:2021年10月28日

【明報專訊】受惠於中央對內地房地產市場調控有放鬆跡象,內房股股價上周曾顯著反彈,不過,早於6月底已經看淡內房、測中該板塊上季股債價格大跌的瑞銀財富管理投資總監辦公室香港股票主管李智穎認為,中央未來仍會堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」國策,除推出房地產稅帶來不明朗因素外,日後可能在內房新盤預售亦加強監管,在行業規則大改寫後,她認為該板塊未來缺乏增長前景,仍然不值得看好。

上月29日,人民銀行及銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會,強調金融部門圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」目標,準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,而金融機構要按照法治化、市場化原則,配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益。

另外,國務院副總理劉鶴上周三在北京舉辦的2021金融街論壇年會上提到,目前房地產市場出現了個別的問題,但總體風險可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。劉鶴又表示,要統籌做好金融風險防控,要堅持市場化、法制化原則,堅持底線思維,實現防風險和穩發展的動態平衡,同時亦處置好少數大型企業的違約風險。上述言論發表後,藍籌內房股股價上周普遍向好,惟升勢頗為短暫,隨着上周末中央公布擬於更多內地城市開展房產稅試點改革,有關股價本周以來反覆受壓(見圖)。

中央關注內房債違約 本月已放寬按揭

就近來內房國策最新發展,瑞銀財富管理李智穎表示,「內房債務違約是市場擔心的事情, 我們估計中央亦已留意到此情况,因此內銀近來已略為放寬對房地產的貸款,尤其是按揭貸款,雖然大框架沒有改變,例如房貸佔樓價的上限、按揭利率水平等沒有大的變動,但改變的是銀行審批的速度及意願,在內地一線城市、或比較大的二線城市尤其見到逐步放鬆的現象。」

李智穎指出,對於內房來說,銷售新盤樓花是最重要的現金流來源,不少內地準買家上季難以取得按揭貸款,令新盤銷售下跌,是個別內房出現債務償還問題的關鍵因素,由此才出現內房美元債券違約的情况;她認為,隨着內銀本季開始略為放寬按揭貸款,上述問題短期料有所改善。

倘不可售樓花 內房將現估值下調

不過,李智穎強調,中央未來仍會堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」國策,未來的新房策包括擬在更多內地城市推出房產稅(見配稿),亦有可能在內房預售新盤時加強監管,故此內房股中長期仍有不少隱憂。

值得注意的是,面對目前愈來愈嚴重的債務償還問題,恒大(3333)主席許家印於上周五(22日)在集團復工復產專題會上透露,恒大沒有預售過的物業或項目今後將全部改為現樓銷售。有分析指此舉主要是希望加強買家的信心,惟日後中央若強制要求所有內房不可銷售新盤樓花、只可等現樓落成後才銷售,料會令內房難以再貨如輪轉賣樓,由此拖低資產周轉率(即銷售額除資產值),出現估值下調。

內房股無增長不吸引

綜合上述分析,李智穎表示,目前瑞銀仍不看好內房股:「近來很多客戶詢問我們對內房股的看法,認為估值已很吸引,但我們認為該板塊的問題是無增長,一個無增長的行業很難可以提升價值。」

內房債方面,李智穎認為,要視乎個別內房的情况而定,不可一概而論:「如果內房希望為已發行的債券進行再融資,它有什麼渠道呢?這是市場關注的,所以我覺得應該看清楚個別內房在資金方面的安排,亦有內房對我們透露,它已為明年底前到期的債券準備好現金兌付,所以不同的公司會有很不同的發展。」

6月料中央加強調控 上季內房股債皆跌

雖然過去多年內房股股價在每逢第三季往往有理想表現,但李智穎早於6月28日的瑞銀財富管理年中展望媒體電話會議已預測,中央料不會放寬「三條紅線」的指引(剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比率小於1倍的房企均不獲融資),而且在自然資源部於2月底開始推出「集中供地」新政冀令地價降溫後,內房在3月至6月仍然高價搶地,反映在內銀向內房收緊貸款後,內房仍有其他方式籌集資金投地,此舉很明顯亦與中央擬令房地產市場降溫的政策方向不符,料中央將出台更嚴厲的政策調控樓市。

結果內銀上季進一步收緊按揭貸款,令內房新盤銷售明顯轉弱,由此亦引致個別高負債內房出現債務違約事件,不少內房美元高息債價格大跌,內房股股價亦普遍受壓,可見李智穎前瞻內房國策準確,故她是次的分析亦值得讀者參考。

明報記者 葉創成

[葉創成 名人樓市論壇]

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