晨星胡啟泰:通關利好收租股 領展看78元

文章日期:2021年11月11日

【明報專訊】彭博社昨引述匿名駐港中國官員表示,本港可能會在明年1月有限度地和內地通關,而晨星投資管理(亞洲)高級股票分析員胡啟泰早於9月20日已發表研究報告,指隨着本港疫苗接種率上升,與內地恢復通關的機會亦上升,可留意經營收入主要來自零售物業的九龍倉置業(1997),測中該股股價本季以來的理想表現。他昨日再在專訪中表示,該行現仍因應通關可期繼續看好本港收租股,惟九龍倉置業現價已升至接近合理值,認為可以轉為留意剛公布理想業績、同樣受惠通關主題、並有其他亮點的領展(0823)

行政長官林鄭月娥上周表示,希望明年2月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》3周年之時,能夠有「比較具規模」的通關,一些知名商舖投資者如蔡志忠近日已因憧憬通關而伙拍陳秉志以4.55億元掃入美孚新邨舖位,而港股本季也已開始炒作通關此主題,持有本港最大高端商場——尖沙嘴海港城及銅鑼灣時代廣場的九龍倉置業,以及60%收入來自本港零售物業的領展股價至今分別上升9.18%及5.46%,跑贏恒生地產分類指數(見圖)。

胡啟泰表示,若本港恢復與內地通關,商業活動將增加,訪港旅客亦會回升,零售地產股料率先受惠。他早於9月20日發表的報告中予九龍倉置業合理值為45.3元,過去一個多月該股股價表現理想,周一最高報45.8元,已升抵該目標價,昨日則收報44元;他認為,除了九龍倉置業外,也可留意領展,予合理值78元,較昨日收巿價70.4元有約一成水位。

領展平均續租租金升3.4%

領展昨日公布截至9月底止半年業績,收益及物業收入淨額分別按年增長10.4%及8.8%至57.78億及43.91億元,可分派總額達33.36億元,每基金單位中期分派增長12.7%至1.5959元,優於市場預期,若下半年派息能保持相同水平,以昨天收巿價計股息率高達4.5厘。領展業績報告表示,由於疫情已經受控,本港業務大致回復正常,故此重心已從為商戶提供資金支援轉移至通過市場推廣活動促進業務復蘇。期內零售收益總額按年提高6.2%,停車場收益總額亦按年提高12.2%,可見業務日漸復蘇。

胡啟泰分析,領展是次業績最大亮點,是本港零售物業平均續租租金調整率上升至3.4%:「領展旗下零售物業的租約一般為期3年,換言之,是次業績期內(今年4月至9月)續租的租約,與2018年簽訂的租約比較,仍然能夠加租,考慮到本港在2019年及2020年分別經歷社會運動及新冠疫情的挑戰,零售市道曾經受壓,領展零售物業表現屬頗強勁」。他表示,隨着今年以來本港疫情受控,港人增加外出活動及購物,零售市道顯著改善,料領展旗下零售物業租戶生意亦不錯,因此也有能力承受較高租金。

向怡和購兩汽車服務大樓 租約長風險低

領展昨日除了公布業績外,亦披露了多項併購,首先是分別以27億元及31.2億元收購柴灣物業及紅磡物業。其中柴灣物業為9層高倉庫大廈,總樓面面積約為43.8萬方呎,已重訂用作4S全方位汽車服務大樓,設有汽車陳列室、汽車保養及維修中心、倉庫和相關辦公室之用途;紅磡物業為13層高之綜合用途停車場大廈,總樓面面積約為42.1萬方呎,亦已重訂用作4S全方位汽車服務大樓,設有汽車陳列室、汽車保養及維修中心,以及一個設有932個私人及公共泊車位之停車場。

胡啟泰分析,領展是次向怡和購入柴灣物業及紅磡物業,而該兩物業現時主要租戶是怡和旗下梅賽德斯—奔馳(Mercedes—Benz)的獨家汽車經銷商仁孚行有限公司,並且已簽下長期租約,風險相對有限。

收購東莞佛山物流資產 拓新領域

至於領展昨日公布另一項收購,是首次涉足物流市場,以7.54億元人民幣向經驗豐富的物流物業發展商第一產業集團收購東莞及佛山物流資產的75%權益,而第一產業集團將保留剩餘25%權益。胡啟泰指出,領展在本港以經營商場及寫字樓為主,即使近年領展在內地一線城市、澳洲及英國收購物業,亦同樣是商場及寫字樓,故此是次收購物流地產對領展來說屬新的領域;他分析,由於領展將與第一產業集團合作管理上述物流地產項目,風險亦屬可控,從中亦可學習相關管理經驗,而物流地產與零售相輔相成,隨着電子商務快速發展,將提供良好增長潛力。

明報記者 葉創成

[葉創成 名人樓市論壇]

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