戴德梁行:東九商圈漸成形 近10年商廈呎價升兩成

文章日期:2021年11月15日

【明報專訊】特區政府推出「起動九龍東」長達近10年,目標是要將啟德、九龍灣及觀塘一帶打造為香港新一代商務區,以配合香港經濟轉型;戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝接受本報訪問時指出,整個起動九龍東計劃算非常成功,不少大型企業和高端客戶均已落戶東九龍,雖然整體社區配套、交通等仍具改善空間,但東九龍商圈發展已漸趨成熟,近10年來,區內商廈呎價已上升逾兩成。

香港經濟活動頻繁,帶動市場對寫字樓需求不斷增加,傳統核心商業區的寫字樓更是供不應求,港府提出「起動九龍東」計劃,正可紓緩有關問題。

寫字樓樓面增至1480萬呎 佔全港23%

據戴德梁行的統計資料顯示,2012年第三季、即近10年前,東九龍寫字樓樓面只約900萬方呎,佔當時全港整體商業樓面的5127萬方呎約18%。至於現在,東九龍寫字樓樓面已增加至約1480萬方呎(不包括活化工廈的商業樓面),期內增加約580萬方呎或64%。

若以全港整體商業樓面計,目前東九商業樓面佔全港商業樓面約6457萬方呎的22.9%,存量佔比僅次於中區的24%,反映東九龍商務發展區已成形。

蕭亮輝分折指,過去東九龍的租戶以製造業、消費品租戶佔多,隨着東九龍發展漸見成熟,過去幾乎不見蹤影於東九龍的專業服務、房地產業務,已陸續進駐東九龍,租戶佔比約12%,連同保險業的租戶,兩類租戶佔東九租戶41%,反映高端租戶開始接受東九龍。

區內地標商廈現成交呎價約9300元

事實上,東九龍商廈售價亦隨着區域發展而上升,蕭亮輝稱,2012年東九龍地標商廈平均成交呎價約7700元,2018年旺市時呎價曾突破1.3萬元,及後因為2019年社會運動、2020年新冠疫情而回落,至現時每呎成交價約9300元,但近10年間仍然上升約21%。

不過,商廈租金因供應增加而受壓,實用面積呎租由近10年前的34.1元,下降15%至28.9元。另外,對近日規劃署及土木工程署就啟德5幅商業地,提交改劃文件,擬由商業轉作住宅用途,蕭亮輝表示支持有關改劃。

支持啟德5幅商業地改劃作住宅

他分析指,商業區處處講求方便,最重要是交通四通八達,然而跑道區遠離鐵路站,交通運輸配套亦未完全清晰,「如同孤島一樣」,較難打做成一個完善商圈;此外,跑道區地皮以住宅地佔多,住宅、寫字樓所需要的社區配套有別,反之,將地皮改劃作住宅,可令跑道區發展更加歸一。

明報記者 甘潔瑩

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