瑞士寶盛:房策對港樓影響超美加息

文章日期:2021年11月18日

【明報專訊】美國利率期貨反映,巿場普遍預期未來一年聯儲局會有機會加息半厘至0.75厘,究竟會對投資巿場如樓巿有何影響?瑞士寶盛私人銀行亞太區投資總監Bhaskar Laxminarayan認為,美國面對通脹壓力持續,聯儲局明年有機會加息2次,全球主要央行亦會跟隨收緊銀根,惟相信加息力度溫和,對本港樓市負面影響有限;該行香港區研究部主管鄧啟志則認為,雖然本港樓市暫仍延續過去10多年供不應求走勢,對樓價仍有支持,料短期趨於橫行,惟市場正觀望明年7月1日下一屆政府上任後會否有新房屋政策,例如大幅放寬新界農地轉換為住宅,料本港地產股股價在未來一、兩季將於10%至15%的波幅內橫行。

料其他央行跟美聯儲收水

「息口低、供應少」屬過去10多年支持本港樓市大漲小回的兩大利好因素,惟現正出現一些變化。Laxminarayan昨日在該行投資研討會上指出,由於美國面對通脹壓力持續,聯儲局明年很大機會將加息,問題只是加息次數而已,「目前市場普遍估計美聯儲明年6月便會開始加息,明年11月則有機會第二次加息」。由於美聯儲是全球最大影響力的央行,他估計其他主要央行亦會或遲或早跟隨收緊貨幣政策。

倘美明年加息1至2次 難衝擊港樓

雖然本港於1983年以來實施聯繫匯率,港元與美元掛鈎,故過去每逢美聯儲加息,本港金管局亦往往會跟隨上調貼現窗基本利率;惟由於本港銀行體系資金充裕,在美聯儲於2015年12月至2019年7月加息周期,聯儲基金利率由0厘加至2.25厘,本港銀行至2018年9月始輕微上調最優惠利率0.125厘,令與之掛鈎的按揭利率亦跟隨上調。Laxminarayan認為,就目前的情况來說,美聯儲明年若只加息1至2次,對本港樓市所帶來的負面影響不大,除非加息速度更快及力度更大,才會另作別論。

本港農地多達49平方公里 改劃住宅影響大

不過,本港住宅過去10多年來供應不足推升樓價的情况,未來卻有機會扭轉。鄧啟志表示:「中央政府已講得好清楚,希望本港解決房屋問題,我覺得唯一解決的方法便是增加供應,而增加供應最有效的方法,是讓新界農地大規模轉換作住宅發展用途。」

根據規劃署數據,本港去年共有約49平方公里農地,另有約79平方公里土地已用作住宅發展用途。鄧啟志分析,雖然本港農地分佈比較分散,不少農地附近亦缺乏基建,增加發展難度,但只要其中五分之一日後成功改變用途來發展住宅,已可扭轉近年住宅供不應求的局面。

中央屢提港房屋問題 長遠供應勢增

鄧啟志表示,瑞士寶盛私人銀行在9月時的確對農地大規模轉換並且推冧樓價有所憂慮,故此看淡本港地產股。事實上,該行的亞太區研究部主管Mark Matthews於9月16日在本欄分析:「假如港府將大量新界農地改劃為住宅用地,市場將出現不同景况。」

由於中央領導人近月已多次表示港府要解決房屋問題,故Matthews估計,明年7月回歸25年後,不論是由誰出任特首,可能便會有新的土地及房屋政策出台,樓價屆時料轉趨平穩,甚至輕微下跌。至於本港地產股,由於面對上述政策風險,加上疫情對業務影響持續,他不覺得該板塊短期會有好表現。

上述報道見報後,本港地產股於跟着一個多星期曾顯著受壓,過去一個多月收復不少失地,惟仍然悉數錄得跌幅(見圖);本港樓價近月高位反覆,根據差餉物業估價署數據,9月私人住宅售價指數報396.3點,較8月397.9點跌0.4%,並連跌2個月,較7月高位398.2點回落0.48%。

不過,上月施政報告出台在農地轉換方面未有新政策,重點是發展北部都會區,令該行對本港地產股的憂慮紓緩,現對該板塊持「中性」評級,鄧啟志表示:「施政報告公布後,我們其實是鬆一口氣,因為港府並無新政策推行農地轉換,重點闡述的北部都會區供應要等10多年後才出現,並不足以改變市場對短期及中期住宅供應不足的預期(編按:根據《長遠房屋策略》2020周年進度報告,未來10年新增供應43萬伙公私單位,以七三比計,每年平均僅增1.29萬伙私樓)。」

密切關注下屆政府造地方案

特首林鄭月娥現屆任期至明年6月底,市場普遍預期,港府在未來7個多月料不會再有重大房屋政策出台。鄧啟志估計,不論林鄭月娥會否連任,也要密切關注明年7月1日下一屆政府上任後,會否對農地轉換有新的看法,或有其他造地方案,大幅增加未來10年住宅新供應,「要看下一屆政府在房屋政策上有何新的想法、新的政綱,但我們愈看得長遠的話,新增供應可能出現的概率便會愈高,因為中央政府已表明希望本港解決房屋問題」。

未來數月地產股股價料橫行

鄧啟志總結,由於本港住宅市場參與者須觀望房策變化,料未來一、兩季樓價趨於平穩,「雖然樓價上升空間應該不大,但應該亦不會下跌很多」,他亦因此相信本港地產股股價期內亦會區間上落,與9月低位比較,上升空間僅10%至15%,「始終要觀望下一屆政府有何房屋政策,未來幾個月政策不明朗因素持續,不止我們,料其他投資者也是一樣,當本港地產股股價由低位回升10%至15%,便會沽貨,可以低買高賣炒波幅」。

明報記者 葉創成

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