KOL蔣一洪:大馬樓市似20年前上海

文章日期:2021年12月23日

【明報專訊】香港樓價高企,擁有自住樓已不容易,多購買投資物業更要支付高昂辣稅。在上海出生的蔣一洪(Lucy Jiang)、乃是開設教授買樓的收費課程的樓市KOL,卻能在馬來西亞大手掃貨,現時在大馬首都吉隆坡、檳城、新山、怡保及馬六甲共持有10項商住物業,市值約1700萬元令吉(約3145萬港元),她認為馬來西亞樓巿如20年前的上海,大有升值潛力。

Lucy出生於上海,2005年她19歲時考取獎學金來港入讀城市大學,2008年畢業後在港從事行政工作,月薪8000多元,與內地友人合租實用面積200多呎的小單位;之後Lucy與幾名朋友到馬來西亞進修、由Freeman Education舉辦的地產投資課程,學成歸來後於2012年首次踏上置業路,以自己的積蓄加上朋友及家人支持,湊夠27萬元首期上車,以270萬元買入黃大仙新麗花園單位,再於2014年以360萬元沽出,扣除10%額外印花稅及其他使費後,仍淨賺逾30萬元,與投入的27萬元首期比較,年多勁賺逾倍。此後她的投資範圍亦愈來愈廣泛,除了本港寫字樓外,亦買入泰國、馬來亞西及中國內地物業,至2016年中已投資12項本港及海外物業。

與上次、2016年6月的專訪已相隔5年半,Lucy本周二再次接受訪問時透露,她現已投資20多項本港及海外物業,並且以投資東南亞物業為主:「在本港買第二套或以上住宅物業要畀辣稅,而且樓價自從2019年以來亦已轉趨橫行,故此想賺錢要有持貨3至5年的心理準備;作為比較,東南亞樓市不單辣稅較少,而且變化較多,入場門檻亦較低。」

近年多港人移居 帶旺東南亞樓市

Lucy透露,她近年任職馬來西亞、泰國、柬埔寨及越南物業課程導師,以英語向當地人傳授買樓心得,包括如何物色低水物業,因此亦在當地取得不少地產人脈及盤源,於是於2018年成立另一公司PAGODA CAPITAL,代理海外、特別是東南亞樓盤來港銷售,提供由買樓、稅務、裝修至放租的一條龍服務,至今已代理10多個樓盤。

賣花讚花香,Lucy介紹,東南亞樓盤對不少港人有一定吸引力:「過去一兩年港人開始移民或移居,美國、英國、加拿大及澳洲是傳統的目的地,而東南亞亦有另外一批人留意,原因是距離本港比較近;我有幾個專業人士朋友在東南亞買樓後,送老婆及小朋友去當地居住,小朋友於當地讀哈羅國際學校,不需要像讀哈羅香港國際學校般往往要買學債,而且學費亦僅本港三分之一,這些朋友在本港大屋搬細屋,把原本居住的大屋出租,已經足夠支付老婆及小朋友在東南亞的生活費及學費。」

東盟增長可期 大馬法制健全

本身是上海人的Lucy,近年走遍大半個東南亞,認為不少國家現與20年前的上海、北京及深圳等內地大城市類似、經濟處起飛階段,樓價上升可期,「在未來一段長時間,東盟10國經濟增長料高於全球,原因是當地人口年輕,而且除了新加坡外,其他東盟國家均比較落後,人工低、地方大,將來會有很多工廠搬去。我早前到越南教授地產課程,反應很好,感覺是越南人很願意學習新事物、很期望去進步、很想去把握機會;而泰國近年落成的住宅已有自動泊車系統,這也反映人家很願意去投資科技,由此推動經濟增長。所以我覺得東南亞樓市升值潛力可觀,現在去投資的話,回報可以十分理想,作為比較,你現在才去深圳、上海買樓,要賺錢便不容易了。」

在東盟10國樓市中,Lucy目前認為最值得投資的是馬來西亞,「除了看增長潛力外,也要看風險管理,不少東盟國家經濟比較落後,法律系統亦不健全,個別更有資金管制,當中,馬來西亞在各方面均是比較完善的,它是前英國殖民地,英文是官方語言,像本港一樣奉行普通法,銀行體系也與本港相似,這樣的話,至少你會看得明白當地樓宇買賣合約,也可以找到本港銀行當地分行敘做按揭。最近我有些客戶購買了馬來西亞物業,因為疫情關係難以親赴當地簽約,發展商便把合約送來本港,在馬來西亞領事館官員見證下簽約,有能力做到這樣,除了馬來西亞政府積極招商引資外,亦反映當地法律系統能夠支持商業活動;比較之下,有些國家買樓根本便不需要律師,這樣的話,你是否有信心去買樓呢?」

市中心劏房租打工仔 回報近4厘

雖然馬來西亞樓市中長線看好,但Lucy指出,當地政府對外國人在當地置業有一些限制,例如往往只可以購買100萬元令吉(約185萬港元)或以上物業,而當地中產階級主要購買40萬至60萬元令吉的住宅,換言之,港人在當地購入100萬元令吉住宅後,再出售予當地人的客源較窄,坐等升值需時。

面對上述限制,Lucy其中一個破解之法,是近年所購入位於吉隆坡新金融區TRX附近新盤,面積高達2000方呎,而呎價僅500多元令吉,收樓後她將該三房單位改裝為四房,然後以劏房方式出租,每間房月租800元令吉,即該單位每月租金收入達3200元令吉、每年租金收入達38,400元令吉,對比買入價約100萬元令吉,租金回報率近4厘,高於按揭利率的3.2厘,租金足夠支付按揭供款有餘,可以輕鬆等升值。

她分析:「你在馬來西亞置業便一定要了解當地文化,當地的有錢人都是住獨立屋的,然後駕車上班,所以遠離市中心的優質獨立屋有價有市;但如果你像我一樣買樓是租給當地打工仔,他們在市中心返工,便會傾向租住市中心附近的分層單位,即使該單位細小些、甚至是劏房亦沒有關係」。

大馬全幢商業物業 呎價僅千港元

另外,Lucy亦與馬來西亞的合作伙伴購入怡保樓高3、4層的全幢商業物業,面積達7000多方呎,地下作餐廳用途,樓上則是酒店或零售,作價約300多萬元令吉,即700多萬港元,「呎價僅1000港元,升值潛力可觀」。

Lucy總結,包括獨資及合伙在內,她至今已在吉隆坡、檳城、新山、怡保及馬六甲等多個馬來西亞城市共同購入10個物業,現時市值達1700萬元令吉,以行動證明看好當地樓市。她表示:「香港經濟及樓市很發達,制度亦很完善,令我們香港人去到馬來亞西樓市投資時更有眼光,可以前瞻性看到當地美好的未來,所以今日便要重槌投資」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

按揭計算機
樓價
按揭成數
按揭利率
還款年期
購置該物業閣下須準備
首期
銀行貸款額
代理佣金
厘印費(SD)
所需現金總額
每月供款