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美加息華放緩 瑞銀料港樓價跌5%
【明報專訊】去年香港樓價升了約6%，但卻明顯跑輸《經濟學人》綜合計算全球31個經濟體樓價平均錄得的11%升幅，而雖然港股上周及本周先後由內房及中資科網龍頭股接力做好，短短8個交易日已推升恒指1005點或4.29%，惟多隻本港地產股期內表現低迷，不單跑輸大市，個別更不升反跌（見圖），瑞銀中國/香港房地產投資研究主管林鎮鴻本周出席「第22屆瑞銀大中華研討會」分析，本港不論住宅、寫字樓及旅遊相關零售地產今年料均面對不少挑戰，當中住宅樓價料下跌約5%，他對地產股持審慎看法。
瑞銀林鎮鴻本周出席該行研討會時預測，本港住宅今年樓價料下跌約5%，他首先列舉多項需求端的負面因素：「第一，本港有一定數量的人口流出或移民；第二，內地今年GDP料僅增長5.4%，較去年增長約8%放緩；第三，內地持續加強監管、防止資金流至境外；第四，我們預測美國聯儲局今年將加息3次，過去10多年本港樓價大漲小回，原因之一是利息處於偏低水平，在美聯儲連環加息後，本港低息環境未必可以持續。」
林鎮鴻指出，在需求端比較正面的因素是，去年11月瑞銀證據實驗室（UBS Evidence Lab）對1000名受訪者進行了調查，以評估最新香港家庭情况。調查顯示，來自內地的「新香港人」買樓意欲增加：「近年『新香港人』在本港新盤買家佔比約12%，此比例未來會增加。」
內房急賣港樓套現 預售樓花料按年增半
供應端方面，林鎮鴻分析，由於中央去年下半年加強調控內地樓市，新盤銷售下跌，令不少內房現面對流動性問題。當中，個別內房過去幾年曾積極進軍本港房地產市場，在目前的環境下，料相關內房今年將急於沽售本港項目套現，再加上其他原因，料今年本港一手預售樓花新盤供應較去年多50%，是不利樓價的另一重要因素，故此預測今年將下跌約5%。
瑞士寶盛私人銀行香港區研究部主管鄧啟志於去年11月18日本欄接受專訪時曾分析，雖然本港樓市暫仍延續過去10多年供不應求走勢，對樓價仍有支持，料短期趨於橫行。惟市場正觀望今年7月1日下一屆政府上任後、會否有新房屋政策，例如大幅放寬新界農地轉換為住宅，料本港地產股股價在今年首季前將於10%至15%的波幅內橫行，暫時上述預測屬頗準確。
今年特首換屆 樓價若向下可減政策風險
對於本港房屋政策的展望，林鎮鴻在回應記者提問時表示：「第一，我們覺得長遠增加房屋供應是一件好事，亦是一件應該去做的事，即使短期的供應仍然比較緊張，但到2030年後新增供應會逐步出來，屆時可望紓解高樓價的壓力。」
「第二，我們覺得，像內地去年下半年般重手打壓樓市的政策，應該不會應用在本港樓市，這也要取決於本港樓價，如果一如我們預測，今年樓價下跌約5%，政府便未必需要推出很多新的政策。3月特首選舉後會否有新房屋政策，這是市場關心的，我們估計今年樓價向下跌，所以由樓價上升造成的政策風險，相對亦較低。」
穗深擬設市內免稅店 不利本港旅遊零售
目前在本港地產股不同板塊中，瑞銀最偏好的是零售地產，其次是住宅發展商，最不看好的便是寫字樓。
林鎮鴻強調，該行是偏好本地民生的零售地產，而非依賴旅客的零售地產，他解釋：「我們預期本港將於下季與內地恢復通關，但即使這樣，本港零售銷售今年料僅按年增長6%，暫時不會重返2018年的高位，原因是參考澳門與內地恢復通關的經驗，通關初期並非完全暢通，旅遊業復蘇比較緩慢，而且也要考慮其他因素。」
「過去兩、三年的疫情下，全球奢侈品品牌或內地居民的消費習慣已經改變，將消費的喜好或習慣轉移至內地，即是說，即使日後本港與內地恢復通關，亦都未必會見到內地居民會像過往一樣積極來港消費；最明顯的是，你可以看到全球奢侈品品牌近來在內地開設很多新旗艦店，關鍵是免稅問題，海南的免稅早已崛起，而根據深圳及廣州的『十四五規劃』，這兩個這麼靠近本港的內地城市亦擬開設市內免稅店，這當然也會對本港奢侈品或旅遊零售帶來一定的影響。」
未來4年新增供應料湧現 寫字樓股難看好
林鎮鴻跟着解釋何以瑞銀並不看好本港寫字樓相關地產股，「我們的判斷是，由今年至2025年都有比較多寫字樓新增供應出來，其中主要集中在九龍東；即使中環過去5、6年並無新供應，但在2023年便會有兩幢新寫字樓落成【編按：恒地（0012）旗下美利道寫字樓項目料於2023年落成，而長實（1113）重建和記大廈成為的長江集團中心二期預料也於相若時間竣工】，這會為區內寫字樓供應帶來比較大的壓力。」
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