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路勁單偉彪:港資金多供應少 疫情影響樓巿短暫

【明報專訊】雖然本港近日疫情升溫,昨日公布確診個案逾千創新高,樓市亦轉趨淡靜,惟市場總是有危亦有機,去年推售黃竹坑港鐵站上蓋項目晉環等新盤套現逾155億元的路勁(1098),其主席單偉彪表示,疫情對樓市的影響料屬短期,資金多、供應少、大發展商持貨能力強等中長期利好因素未變,今年樓價仍然睇升,集團擬趁低吸納土地儲備。

本月以來本港疫情確診個案出現「幾何級上升」,影響所及,近日一手樓市銷售轉弱,個別新盤昨日煞停銷售即日起退票,而二手樓市亦錄得不少減價成交個案,路勁主席單偉彪專訪中表示:「近日本港樓市放緩,原因是受疫情短期影響,但相信疫情不會為樓巿帶來長期的影響。」

房策料不變 未來10年私樓供應偏緊

單偉彪分析,過去10多年來本港資金充裕一直是支持樓市向好的重要因素,此情况在可見將來料維持:「本港銀行體系存款額超過15萬億元,一年住宅成交金額數千億元而已,可見香港的有錢人真的很有錢,所以我看不到樓價有多大下跌空間!」

根據去年12月港府公布的《長遠房屋策略》2021年周年進度報告,根據最新推算,2022/23年至2031/32年度的十年總房屋新供應目標推算維持於約43萬個單位,公私營房屋供應維持七三比,也就是說,未來10年料每年平均僅約12,900伙私樓落成,市場普遍認為,在供應偏緊的情况下,樓價仍然易升難跌,而最大變數則是,在今年7月1日新一屆政府上任後,會否延續現屆政府的房屋及土地政策。

單偉彪指出,特首林鄭月娥過去兩年先後在《施政報告》提出明日大嶼及北部都會區等兩大發展藍圖,均需要10年或以上才有大量住宅落成,料各自可供近100萬人居住,而在此基礎上,去年12月再公布《長遠房屋策略》周年進度報告,他估計,中央政府也同意上述本港房屋及土地政策,不論林鄭月娥能否連任,新一屆特區政府在未來5年仍會繼續推進這些政策。

大發展商坐貨能力強 淡市不會低價賣樓

運輸及房屋局最新數據顯示,截至去年底全港興建中但未售出的私人住宅單位(即待售樓花)累計有約6.9萬伙,屬於2004年第三季有紀錄以來最多,按季增加1.5萬伙或27.8%,而單偉彪認為,本港大部分待售樓花屬大型發展商旗下項目,它們持貨能力強,不會在淡市中低價賣樓,亦增加樓市的抗跌力,他稱:「以供應最多的啟德為例,地皮都在大型發展商手中,他們均見慣世面及風浪,往往坐擁數百億元現金,此舉最大的好處是坐到貨,市差便暫不賣樓,有機會時亦可以拿出來投資,趁低吸納優質土地儲備。」

基於上述利好因素,單偉彪預測,今年本港住宅樓價仍然看漲,「升多升少很難說,我個人認為最理想是升幅略低於通脹率」。

路勁去年本港新盤銷售金額逾155億元,當中旗下合作發展的黃竹坑站上蓋項目晉環累計售出624伙,佔136億元,是去年其中一個套現金額最高的新盤。談到晉環去年第二季銷情報捷,單偉彪謙稱:「到底甚麼是因、甚麼是果,很難講得清楚,我們只可以盡自己能力選擇最適合的賣樓時機,其實有時我們也未必可估得到,我們早已預期此項目會暢銷,但是也想不到去貨速度這麼快,首兩批推售單位差不多即日售罄,只賣剩下幾個開放式單位。」

單偉彪表示,晉環現僅賣剩百多個單位,而出乎他所料,與路勁在本港發展其他新盤以細單位銷情較佳不同,晉環待售的不少是開放式或一房戶等細單位:「為何晉環細單位銷情反而較慢呢?我們的分析是晉環不少買家很有實力,可以不借按揭、一次過付款(Full Pay)買樓,他們不想浪費一個置業限額,寧願買大單位也不買細單位。」他續說,由於晉環快將取得俗稱為「入伙紙」的佔用許可證(Occupation Permit、OP),屆時便會將上述細單位,連同特色戶,以現樓方式出售,「賣現樓可以讓買家親身參觀,提升觀感,預期屆時銷情會理想……特色戶售價較貴,動輒4000多萬元,很多買家一定要睇完現樓啱心水至買」。

擬積極增持土儲 向財困內房洽購

晉環可售樓面面積約50萬方呎,單偉彪希望,此項目可以平均售價高於每呎34,000元售罄,即可套現超過170億元。市場普遍估計,路勁是次發展晉環的地價成本約每呎2萬元,單偉彪指因為集團已與港鐵簽訂保密協議,未能就此評論,但有信心此項目可獲合理利潤,並且將與港鐵分紅:「除了地價成本外,還有建築費、經紀佣金及利息支出,暫時我們未必可與港鐵分紅,當然,等項目售罄後便一定可以分紅。」

單偉彪表示,本港住宅新供應向來不多,港鐵上蓋物業尤其受歡迎,而晉環除了是港島區近30年來首個港鐵上蓋新盤外,附近生活配套亦愈來愈好,均屬成功因素:「雖然晉環所在的黃竹坑過去是工業區,但現在形象已全面提升,附近有醫院及國際學校,而且地鐵通車後,由黃竹坑站去中環只需要10分鐘,這些利好因素不止令屬港島南岸第一期的晉環賣得好,第二期(信和及嘉里合作發展的揚海)亦暢銷,跟着還有第三至六期,悉數落成後該區便會成型,尤其是新商場落成後,料會揪起另一熱潮」。

路勁現時待售全新盤只有屯門管翠路項目,已申預售樓花同意書,預計最快第二季推出,由4座住宅大樓組成,提供逾600伙,會以細單位為主。由於看好本港樓市前景,單偉彪強調,路勁擬積極增持本港土地儲備,而集團早前便曾向個別出現財政困難內房發展商洽購它們在本港發展中住宅項目,未來會繼續多管齊下覓地建屋。

明報記者 葉創成

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