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SC Capital基金主席謝崇洲:亞洲房地產可趁疫情低吸

【明報專訊】主要投資於亞洲房地產的基金公司SC Capital於2004年成立以來,17年多以來取得理想回報,包括每年均錄得正增長,堪稱「長勝基金」,近年因而吸引不少歐洲機構投資者認購,現時資產管理規模(AUM)已達74億美元(約577億港元),其主席謝崇洲接受訪問時分析,亞洲經濟基本面理想,可以承受美國短暫加息的影響,相信只要新冠疫情受控,亞洲房地產市道將會回升,目前他正在中國內地、香港及東南亞等多個市場尋找投資機會,覺得疫情反而提供了趁低入巿的機會,一來價格較廉宜,而以往一些業主不會出售的項目也可洽購。

美國過去大半年通脹持續升溫,若此情况短期未有改善,將迫使聯儲局大幅加息,亞洲不少央行料將跟隨加息,是區內房地產市場面對的一大風險。謝崇洲在專訪中分析,即使今年亞洲個別市場需要加息,但若當地物業租金回報率也可以上升,對樓價影響不大,關鍵的是多國今年能否控制疫情:「加息後資產折現率(discount rate)可能會高些,但若租金上升快過利息上升,利息上升的影響便可被中和(neutralised)。過去兩年亞洲經濟受疫情影響很大,若疫情今年受控的話,經濟逐步好轉,便有利當地房地產市場。」

至於目前投資者高度關注高通脹的問題,謝崇洲認為,高通脹是疫情所致,預料屬短暫、而非長期現象,「疫情令不少國家需要封關,國與國之間貨運沒有之前那麼順暢,供應鏈被擾亂;若日後疫情受控,各國關口重新開放的話,供應鏈便會回復正常,通脹亦會隨之回落。」

歐機構投資者看好亞洲房地產

SC Capital主要投資於亞洲房地產,旗下基金以機構投資者為目標客戶,最低投資額為1000萬美元。該基金在購入物業後,會翻新或進行其他增值,約3至5年的投資期完結後會出售有關物業,回報會遠高於一般投資者只是購入物業等收租,目標年複合年回報率接近兩成。

謝崇洲表示,據他了解,歐洲機構投資者現時對亞洲房地產市場前景仍有信心:「SC Capital的客戶主要來自歐洲、尤其是北歐,我覺得當地有很多資金希望投資亞洲,因此也有不少基金公司像我們一樣在新加坡或香港開設地區總部以方便投資亞洲……亞洲有很多機會,通過我們這些有地方智慧(local knowledge)的人去投資,便可以把握到這些機會。」

港頂級豪宅貴星1倍不吸引

謝崇洲表示,SC Capital投資亞洲物業時,對不同國家不同類型物業有不同租金回報率的要求,但有一些堅守的原則,舉例說,希望租金回報率不低於貸款利率:「例如香港中環寫字樓租金回報率很低,低於我們借貸的利率,因此對我們來說並不吸引。另外,北京及上海商業核心區寫字樓租金回報率低於5厘,而我們在當地貸款利率卻高達6厘至7厘,若投資的話,便會出現負現金流(negative cash flow),並非我們所樂見。」

除了租金回報率是否高於貸款利率外,謝崇洲亦會把某一城市與同類城市同類物業樓價作比較,選擇較有價值的投資,並且因此覺得目前投資本港頂級豪宅並不吸引:「香港頂級豪宅售價每方呎逾8萬元,貴新加坡同類物業一倍。」

日本佔比最大 盼增持港物業

目前SC Capital房地產投資組合中,佔比最多的是日本,跟着是澳洲及韓國,中國內地佔10%至15%,香港僅佔逾10%。謝崇洲表示,他長線看好本港樓市前景,一直希望增加投資,惟由於上述原因暫未成事,日後會繼續留意相關投資機會:「我們基金現時投資本港房地產的比例較低,我們的目標比已落實的投資大,我們想投資更多,只要找到更多符合租金回報率要求的項目。」

至於SC Capital目前於中國內地的房地產投資,謝崇洲表示,主要是華東的6個物流中心,以及廣州的數據中心,均受惠當地電子商貿愈來愈普及的大趨勢:「是次疫情令內地居民增加網上購物,並且已成為習慣,利好電子商貿所需要的物業——物流中心與數據中心。」

比較特別的是,SC Capital亦在華東把國際學校設施出租予相關辦學團體,租約長達20年,且可再續租20年,可望在該40年取得穩定租金收入。謝崇洲認為,SC Capital上述投資亦符合中國國策:「我們出租校舍予國際學校,而非補習社,它提供的是小學一年級至高中的課程。」

除了中國內地及香港物業外,目前謝崇洲亦看好東南亞樓市:「東南亞有7億多人口,當中,印尼、越南及泰國便分別有近3億、1億及7000萬人口,而且這些人口頗為年輕,可望帶動當地經濟高增長,支持不同物業的需求。」

謝崇洲表示,東南亞多個國家中,除了新加坡外,均屬新興市場,雖然政治環境及法律保障較低,但物業也提供較高的租金回報率,這正好為在當地有豐富投資經驗的SC Capital帶來機會:「若經過有經驗的基金經理挑選物業,也委託好的律師處理交易,也就是找到好的合作伙伴,那你在東南亞投資便不會中伏,這便是我們過去10多年的經驗。」

至於發展成熟的國家如日本,其實酒店也曾為其基金提供不少獲利機會,雖然日本人口老化,但仍吸引不少遊客到訪,令到投資當地酒店有好回報。

明報記者 葉創成

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