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黑石私人財富管理孫裕斌:租金升幅跑贏加息 美樓市看俏

【明報專訊】美國通脹會否持續上升,令聯儲局加快加息,是今年全球金融市場重要的變數。黑石集團全球房地產私募基金的資產管理規模(AUM)現達2790億美元(約2.18萬億港元),居全球前列,其私人財富管理推廣部高級董事總經理孫裕斌在專訪中表示,美國近月經濟向好,居民收入上升、承租能力增強,集團在美國的出租用途住宅租金按年便有雙位數升幅,預料租金將繼續推升美國通脹,而且聯儲局亦會開始加息,但由於租金升幅遠高於加息水平,美國房地產市場現仍有很多投資機會。

美國勞工部最新公布,上月當地消費物價指數(CPI )按年勁升7.5%,升幅屬近40年來最快,孫裕斌表示,目前通脹的確是美國最熱門的話題,而黑石集團作為全球最大另類投資管理機構,在美國房地產市場及不同行業的私人公司均有大量投資,由此對美國經濟及房地產市場均掌握不少第一手資訊,認為美國目前經濟向好,推動居民收入上升及承租能力增加,由此支持租金及樓價向好,情况十分健康,可持續性強。

美工資租金上升具黏性 中長期通脹升溫

他表示:「我們不是宏觀分析師,也不需要像股票及債券基金經理般要預測後市,我們可以睇到自己所持有的物業組合即時(real time)數據,例如知道所持有的物流貨倉及出租用途住宅在續租時租金按年有雙位數升幅,這是很強大的平台,對我們分析美國通脹及聯儲局貨幣政策有很大幫助。」

孫裕斌又表示:「當美國聯儲局去年初指雖然見到美國通脹有壓力,但料屬過度性(Transitory)時,我們已公開表示通脹並非過渡性、而是中長期的情况。除了擁有上述大型美國房地產平台外,我們亦投資不少美國不同行業的私人公司,希望以幾年時間加強這些私人公司的營運及安排上市,過程中我們會緊密溝通,而去年這些私人公司的行政總裁們均很關注工資快速上升。」

此外,他指出:「在通脹不同組成部分中,工資升幅很具黏性(sticky),相對於食物及能源價格每日均有升跌,工資增加後便難以回落,租金亦是一樣,租金上升後租客很難要求業主減租,即使經濟環境轉差,業主往往仍會加些少租,所以由工資及租金上升所推動的美國通脹亦很具黏性,一年前早已了解此情况,對我們的投資部署很有幫助。」

美上月CPI僅反映租金升逾4% 屬滯後數據

孫裕斌指出,美國上月CPI增長7.5%,的確很高,但佔CPI組成部分中兩成至三成的租金,並未反映最新情况,他預料,租金上漲短期仍會成為推升CPI的催化劑,「分析上月美國CPI不同組成部分,租金僅按年上升逾4%,但我們看自己持有的美國房地產組合的即時數據,租金升幅卻達雙位數,相信這較反映市埸實况,也就是說,上月CPI中租金僅逾4%的升幅屬滯後數據。」

高通脹工資同時升 屬健康現象

面對美國高通脹持續,貝萊德分析,現時當地利率期貨反映市場預測,聯邦基金利率一年後便會加至近2厘(見圖),跟着會在該高位附近橫行近3年;而去年3月同一數據則反映,聯邦基金利率未來幾年會穩步上升,高位同樣在2厘附近。

孫裕斌指出,黑石集團很多客戶均關心在美國高通脹及加息環境下應如何投資,他認為,私募房地產基金是最佳選擇之一:「美國聯儲局需要加息,因為當地有通脹,而通脹背後的原因是經濟理想的話,私募房地產基金一般可以做好。投資者一定要分清楚,通脹及加息背後原因是經濟好,與經濟不好是完全兩個不同的情况,現時我們面對的情况是前者,的確有高通脹、需要加息,但這屬良性通脹,其中一個要點便是工資增長理想,為何我們可以在加租的同時,繼續維持高出租率呢?因為租客收入增加,可以負擔較高租金,這是相對地比較理想的情况。」

另外,投資私募房地產基金,不少人也會關注流動性風險,孫裕斌指黑石集團也針對此點設計產品,指投資者認購旗下私募房地產基金後,雖然首年要求贖回會有罰款,但第二年起便可要求贖回而不設罰款,而該基金每月會預留相當於AUM 2%的流動性以應付客戶潛在贖回需求。

明報記者 葉創成

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