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私人重建項目今起設限呎條款 單位最小280呎 業界料影響收購蚊型地盤意欲

【明報專訊】政府全面封殺納米樓,發展局繼去年底公布部分官地加入最低單位面積要求(最低實用面積280方呎)後,局長黄偉綸昨日公布來年度賣地計劃時指出,經研究後決定將有關措施推展至私人住宅發展的換地及修訂地契申請。業界認為,未來發展商或財團在物色發展項目時,尤其市區併購蚊型項目,或有多一個考慮,只要涉及修訂地契,有關條款便加入在發展項目內,影響項目規劃發展。

明報記者 甘潔瑩

黃偉綸昨日稱,除非有關申請已取得城規會的規劃許可,由今日起所有換地及修訂地契的申請均會受相關條款所限。他解釋,納米樓為市民關心的議題,然而納米樓佔整體市場供應不算太大,只有10%多,而有關供應主要來自私人重建項目,發展局有聽取社會上的聲音,故在修訂契約時加入相關條款。他又稱,有關面積調整幅度不高,相信對整體單位供應的影響不大,因為政府預算單位供應的平均面積,將會大於280方呎,亦看不到有任何地皮無法加入有關要求。

4年來小於280呎新屋 七成私人重建

事實上,本報於過去周一(21日)、即財政預算案公布前報道,已就過去4年推出市場的84個全新住宅盤共逾3.67萬個單位作統計,當中近5000伙、實用面積低於280方呎之單位均來自私人重建項目,佔同期整體迷你單位推售量約7260伙近七成(見圖),遠超來自官地項目的迷你單位數目逾1倍,反映市場上迷你單位的主要供應來源來自私人重建。

事實上,私人重建項目已成為近年住宅新供應主要來源,昨日發展局公布的資料顯示,本年度私人重建項目涉及達13,470伙,已超本年度各項住宅單位供應來源的總目標1.29萬伙,數字更是自2017/18年度私人重建項目涉16,780伙後,近4個年度新高,當中部分大型項目已趕及尾班車, 即已完成或遞交了修改換地及修訂地契的申請 ,如九建(0034)去年10月以逾96億元補地價的牛池灣清水灣道35號項目,以及新地(0016)西貢十四鄉項目等。另尚在磋商補地價、由恒地(0012)牽頭發展的油塘灣大型綜合發展,預計提供逾6000伙,亦不受此條款限制。

限呎下或影響磋商中補地價項目

仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強表示,新措施是因應市場所需,屬合理的調整,最直接影響的是要與政府磋商補地價的項目,如部分新界農地改劃住宅項目。不過,部分市區重建項目,發展商或因應項目的發展,而要跟政府修改地契,有關最低面積的條款便要加入在發展項目內。他又稱,如舊樓併購,過去即使併購一個蚊型地盤,修改地契亦可興建納米樓,但加入最低面積的條款後,不排除地盤太細而未必能符合相關發展條款,估計發展商未來在物色發展項目時,或要作多作考量。

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