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花旗瑞銀:政策轉寬 內房料回暖穩經濟

【明報專訊】面對俄羅斯揮軍烏克蘭及本港疫情升溫等不明朗因素,於本周五召開的全國兩會,中央將推出哪些政策支持內地經濟今年穩中求進,備受投資界關注。今期本欄由花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管廖嘉豪,以及瑞銀投資銀行亞洲經濟研究主管主管暨首席中國經濟學家汪濤分析最新形勢,兩人均預測隨着政策轉趨寬鬆,內地房地產市場將於下季回暖,為今年經濟按年增長逾5%帶來助力。

花旗廖嘉豪本周二出席該行「疫」境投資錦囊研討會時指出,雖然今年1月內地廣義貨幣供應(M2)及社會融資按年增長率已回升,惟期內銀行貸款仍然增長放緩(圖1),是制約房地產市埸的重要因素。

向前望的話,廖嘉豪預測,中國人民銀行將再次下調銀行存款準備金比率,料此舉將可推動銀行貸款增長,包括支持按揭貸款合理增長,因此,內地房地產市場於今年5月、6月料轉趨穩定。

內房1月銷售年跌30% 市場情緒疲弱

事實上,中金研究報告指出,雖然內地個人房貸利率在過去幾個月有所下降,仍然高於去年同期水平,房貸首付比的下降也並非大範圍的普降,銷售也尚未出現企穩迹象,整個房地產寬鬆的力度指數為0.19,小於貨幣、財政的政策力度指數。

瑞銀汪濤指出,今年1月內地30個大中城市的房地產銷售按年跌幅擴大至30%,部分原因是今年農曆新年較去年早,而且去年同期基數較高,亦反映即使近月地產政策有所放鬆,但市場情緒依然疲弱。

內地1月土地市場溢價銷量齊跌

汪濤表示,上市內房開發商也報告1月房地產銷售按年大幅收縮,首20大開發商的合同銷售額同比下降超過40%。此外,上月首12天(農曆大年初一至十二)內地房地產銷售面積仍較去年農曆同期下跌40%,顯示巿場依然低迷。

與此同時,內地土地市場仍然疲弱,1月百城成交土地溢價率跌至3%,接近歷史最低位。此外,1月百城土地交易量按年下跌了22%,交易額按年下降了62%,而去年12月分別按年下降了24%及16%。

內地今年建240萬保障房 撐起房地產投資

汪濤指出,在中央保持「房住不炒」的政策框架下,近月以來房地產政策溫和放鬆,當中,對於房地產相關信貸,政府已要求放鬆房貸額度、加快房貸審批、要求銀行正常發放開發貸,放鬆開發商在在岸債券市場融資的限制等。此外,據報道,中央放鬆了全國性商品房預售資金監管。

受益於上述政策放鬆,汪濤預計內地本季房地產銷售可能按季持穩(季調後面積),但按年可能仍下跌20%至25%,第二季房地產活動有望有所好轉。此外,內地政府計劃今年建設保障性租賃住房240萬套,是去年規模(94萬套)約2.5倍,這或能提振房地產投資增長。

內房對經濟重要 政府致力求穩

雖然作為內地固定資產投資「三頭馬車」之一的房地產本季料增長乏力,但汪濤預測,基建投資期內料出現反彈,因此僅屬增長動能轉換,汪說:「這是非常重要的,因為基建投資的反彈應該可以在相當程度上對冲房地產投資的下降。」

 汪濤續說,近月內地房地產銷售、投資及新開工面積均下滑(圖2),除了因為政府早前收緊政策外,也有一些基本面方面的因素,例如人口老齡化、購房主力人口數量下降,故此,從中長線來說,購房需求已經處於平穩甚至是輕微下滑的階段,而由於房地產對內地經濟的影響非常重大,料政府一定會穩定房地產市場的發展。

明報記者 葉創成

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