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中金張文朗:內房不再處利好「金融周期」

【明報專訊】隨着中央今年以來放寬內地房地產市場調控,內房股股價首兩月曾明顯跑贏大市,本月以來轉為與大市同步。中金公司首席宏觀分析師張文朗表示,內地經濟已不再處於有利房地產市場擴張的「金融周期」,未來要靠技術進步、科技創新引領增長。而瑞銀中國股票策略研究主管王宗豪分析,雖然內地房策近月轉趨寬鬆,惟在政府要求「房子是用來住的、不是用來炒的」框架下,內房股長期投資邏輯已沒有之前那麼好,因此該行現予該板塊「中性」評級。

中金張文朗分析,在2009年至2018年,內地經濟處於「金融周期」,而由於房地產有金融屬性,該10年屬內地房地產市場的擴張期,而隨着中央加強監管房地產市場、2019年起內地經濟已轉為由技術進步、科技創新引領增長,經濟「從二元(金融、地產)走到多元(不同高增值的產業)」,當中包括加快推動發展綠色經濟、數字經濟及生物經濟。

國務院總理李克強本月5日在全國人大開幕禮上發表政府工作報告,定調今年房地產領域工作要求時表示:「繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購並舉,加快發展長租房市場,推進保障住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。」

內地GDP增長改靠財政政策支持

李克強本月11日會見中外記者並回答提問:「今年(GDP)實現5.5%左右的增長,是在高水平上的穩,是不容易的,必須有相應的宏觀政策支撑。比如財政政策,雖然一般預算赤字比去年少了2000多億元(人民幣),但通過存量資金調用加大了財政支出力度。」

張文朗解讀,今年內地GDP增長主要動力之一是靠財政政策支持,與過去依賴貨幣政策及房地產市場比較,屬更健康、更可持續。他估計,今年內地政府及商界的投資亮點,包括電網、風電及太陽能等,均與綠色經濟相關,相對之下,房地產以及傳統基建投資由於總量已大,料增長會較慢。

瑞銀王宗豪:2015年內房股向好因素 部分已不再

另外,瑞銀王宗豪分析,從邊際上看,內地房地產政策肯定是在放鬆,而且將會有更多的寬鬆政策陸陸續續放出,他認為,若投資者回看過往內房股股價表現,目前與2015年上半年有相似之處。

王宗豪表示:「當年2015年房地產投資是在一個低谷,原因是在之前一年、也就是2014年整個政策是在收緊,這和今年的情况是很像的,然後我們看2014年至2015年上半年的時候,房地產板塊的表現其實是很好的。」

不過,王宗豪強調,目前投資者在配置內房股時,也要留意不少過去曾利好內地房地產市場的因素,目前已經淡化,他稱:「當時、也就是2015年,內地有棚改帶來置業需求湧現的正面影響,而且在2015年整個中國經濟還是在高速發展的情况下,當時投資者不會覺得房地產這個行業是會下滑、不會以為這是一個夕陽行業,但現在很明確的是,政府對房地產市場的看法跟之前已不一樣,因此房地產公司的利潤率將會一直地被控制着,而且政府現時及以後均堅持房子是用來住的、不是用來炒的,當時政府是沒有這樣定調的,所以我們覺得整個房地產長期投資的邏輯現在要比以往差很多。」

現時房策 房地產公司利潤率受控制

綜合上述分析,王宗豪表示,目前瑞銀予內房股投資評級是「中性」,而非「超配」,他解釋:「雖然2014年至2015年上半年的時候房地產股表現不錯,而更重要的是,我們覺得它長期投資邏輯已沒有像之前那麼好,但是我們也不想低配房地產板塊,因為我們覺得始終邊際上政策是在放寬。」

明報記者 葉創成

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