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謝偉銓:港住宅地契續期料從寬處理

【明報專訊】距離7月1日回歸25周年僅約3個月,不論曾經歷幾許風雨,安居樂業始終是不少港人的心願;也有發展商關心現買入地皮,地契會能順利過渡至2047年以後的問題。今期本欄專訪建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓(圖)分析住宅地契屆滿後續期問題。他指出,地政總署在2006年為薄扶林花園地契續期時,並無收取補地價,僅在延續的地契條例上要求每年收取應貨差餉租值3%(編按:大概是樓價的0.1%)作為租金,處理相對寬鬆,料日後也會以此方針處理其他住宅地契續期的問題,呼籲業主不必就此過慮。

要了解本港住宅地契續期問題,可先回看本港在1997年7月1日前曾作為英國殖民地的歷史。

1841年滿清政府在鴉片戰爭中戰敗予英國後,被迫割讓香港島;1860年滿清政府又在戰事中失利,英國獲割讓界限街以南的九龍半島;1898年滿清政府再次被迫簽訂不平等條約,向英國租借界限街以北九龍半島及新界99年,租約至1997年。

特區政府賣地使用權50年 多跨越2047年

英國管治百多年期間,本港由小漁村發展為國際大都會,對土地亦帶來殷切需求。謝偉銓表示,當時港英政府主要是向商界出租土地予他們發展,初期地契的租賃期由75年、99年、「75+75」年及999年不等,直至1980年代開始大致統一租賃期為50年;而在1997年回歸後,特區政府也沿用此做法,不論以拍賣或招標方式售出的土地,地契一般列明使用期為50年。

謝偉銓舉例:「華懋於2021年底以13.68億元奪得大埔滘住宅地,使用期也是50年,由2021年加50年,即2071年才到期」。

至於有人提到「2047年地契大限」問題,謝偉銓分析,這源於1984年簽訂的《中英聯合聲明》,中英兩國達成協議,將界限街以北九龍半島及新界原定99年、於1997年到期的租約全部續約多50年、至2047年才到期:「目前距離2047年有25年多,有些人覺得不算很遙遠,便會關注2047年之後的情况」。

界限街以北物業有「2047年地契大限」

不過,謝偉銓強調,在1997年回歸以前,界限街以北九龍半島及新界地契於1997年6月到期,而在此前13年、即1984年《中英聯合聲明》始就租約續期多50年達成協議,以此作為參考,由於現時距離所謂「2047年地契大限」尚有逾25年,故他相信,大多數市場參與者均沒有就此憂慮:「因為若真的有這麼多人擔心的話,現時界限街以北九龍半島及新界的舊樓應該賣平很多,但我見不到有顯著分別」。

薄扶林花園地契續期 免補地價僅加地租

與所謂「2047年地契大限」比較,謝偉銓認為,較迫切的問題是港英政府1841年以來批出地契租賃期由75年、99年、「75+75年」不等,1997年回歸後,上述地契部分已到期或快到期,現由特區政府來處理續期事宜。

當中,比較著名的大型私人屋苑地契續期個案是薄扶林花園,由於用地早於1931年已批出,有效期75年,至2006年6月11日屆滿,當時地政總署重新續期50年至2056年,跨越2047年,無收取補地價,僅在新批的地契條例,以物業差餉估值3%作為延續地契的租金。

寶翠園地契2030年到期 樓價仍高企

謝偉銓指出,假設一個薄扶林花園住宅單位市值1000萬元,每年租金收入33萬元,其差餉估值3%僅約1萬元,相等於樓價約0.1%,即使要每年繳付,對業主來說也負擔不大。

據謝偉銓所知,在相對大型的住宅屋苑中,寶翠園及黃埔新邨地契分別於2030年及2034年到期,他估計屆時地政總署也會沿用上述薄扶林花園的續期方式:「其實不少大型屋苑地契也陸陸續續於2047年前到期,這些住宅不會因為這樣便無人買吧?大家對這方面似乎信心好強,從過去政府的處理辦法來說,一般除了地契到期後需要取回土地作公共用途之外,基本上都會續約,每年徵收3%的差餉估值來處理,這也是比較合理的安排,因為這不會令居民負擔不起,否則政府又如何安置有關居民呢?」

港樓屬港人重要資產 涉重大民生

總結是次訪問時,謝偉銓表示,對不少港人來說,資產配置中最重倉便是港樓,他們當然希望對住宅的使用期愈長愈好,擔心地契到期後不知道要如何處理、是否要補地價,但他相信特區政府也明白這是重大民生問題,料地政總署日後會一如上述薄扶林花園個案般從寬處理。

明報記者 葉創成

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