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佳寧娜尹德輝:港數據中心回報高 擬覓伙伴加碼

【明報專訊】全球經濟加快數碼化,對儲存數據的需求與日俱增,數據中心因此亦成為地產市場中的亮點,當中亦帶來不少投資機會,例如在本港從事數據中心業務的新意網(1686)近年股價便勁升數倍,而個別中小型發展商亦希望在此市場分一杯羹。佳寧娜(0126)地產部董事總經理尹德輝在專訪中表示,集團投資一億多元、近月啟用的葵涌逾2.3萬方呎樓面數據中心,至今推出120個機櫃招租,租出率近90%,每年租金收入達720萬元,若350個機櫃悉數租出,每年租金收入可望達2000多萬元,扣除經營開支,淨租金回報率料達雙位數,屬頗理想,故集團正與多家基金公司磋商,合作進一步投資本港數據中心市場。

數據中心屬本港以及全球房地產市場近年熱點,黑石集團私人財富管理推廣部高級董事總經理孫裕斌2月於本欄專訪中表示,該集團近月在美國經營的數據中心租金按年有雙位數升幅,亦看好全球數據中心市場;而同屬美資的房地產基金Nuveen本月初便以約28.8億元買入葵涌貨櫃碼頭路43號集運中心全幢,該物業現亦為數據中心,不單是今年本港地產市場上金額最大的買賣個案,而且以該物業總樓面面積約26.62萬方呎計,成交呎價高達1.09萬元,與新界西北區樓齡較高的住宅相差不遠,可見Nuveen頗看好本港數據中心市場。

已租出100個機櫃 每月租金收入60萬元

佳寧娜早於去年5月已以約9000萬元買入葵涌貨櫃碼頭路88號永得利廣場中層全層作為數據中心,面積逾2.3萬方呎,每方呎買入價約4000元,較Nuveen本月初收購鄰近數據中心呎價低逾六成。尹德輝周一(4日)在該數據中心接受訪問時,將是次執平貨的經歷娓娓道來:「其實此物業原本由怡和旗下的Jardine One Solution Holdings(C.I.)Limited(JOS)租用,也是用作數據中心,早前JOS被香港寬頻(1310)收購,不再租用該單位,業主於是把單位在市場放售,我們去年經過第一太平戴維斯轉介以約9000萬元購入。由於我們十分看好數據中心前景,於是便找來一位管理數據中心有數十年經驗的電子學博士合作,投資數千萬元作資本開支,在該單位再次經營數據中心,今年初已正式投入服務,招租反應亦十分理想。」

根據尹德輝的介紹,數據中心可以從設備安全性及服務多元化等多個標準,由低至高分為T1、T2、T3及T4等4個等級,最高級的T4主要服務金融機構,要求亦最嚴格,需要有兩組不間斷電源供應系統(Uninterruptible power supply,簡稱UPS)及後備發電機組,每個機櫃月租可達1.1萬至1.2萬元。

他續說,佳寧娜位於葵涌永得利廣場的數據中心,有一組後備發電機組,提供全天候精密保安監控系統,例如在所有機房、機櫃大堂、活動空間均設有監察系統,等級在T2及T3之間,每個機櫃平均月租約6000元。

投資1億多元 冀每年收租2000多萬元

尹德輝表示,該數據中心共有350個機櫃,擬於今年每季分期推出招租,至今已推出的120個機櫃,已租出約100個,出租率近90%,以每月租金收入60萬元計,每年租金收入達720萬元。他預期,若350個機櫃悉數出租後,每年租金收入可達2000多萬元;扣除經營開支,每年淨租金收入可達1000多萬元,對比投資額一億多元,回報率達雙位數。

目前該數據中心約100個機櫃的租戶不少為開採比特幣或其他虛擬貨幣的公司,亦有電訊及資訊科技公司,租約期僅一至兩年。尹德輝表示,爭取在未來三季為餘下約250個機櫃尋找更優質的租戶,當中包括軟件開發、串流平台及電商網購公司等。

尹德輝透露,佳寧娜現正希望在此市場大展拳腳,包括已入股於2016年開始運作、向本港主要地產商提供環境、社會及企業管治(ESG)顧問服務的本地工程科技公司Negawatt,並且與內地一間專門產銷節能減排設備的公司簽訂合作協議,冀日後營運的數據中心達到最高的ESG要求。他續說,佳寧娜亦正與多間基金公司磋商,引入資金及技術,進一步投資本港數據中心市場。

工廈更改用途作數據中心 須城規會同意

值得注意的是,根據規劃署去年公布的《全港工業用地分區研究報告》,本港工業樓宇數目在2020年為1342幢;而根據「分區計劃大綱圖」,數據中心屬於「資訊科技及電訊業」用途。若工業樓宇本來未被列入可作數據中心,希望轉型此用途,須根據《城市規劃條例》(第131章)第12A條,向城規會提出「分區計劃大綱圖」的修訂圖則申請。換言之,目前本港可作為數據中心的工業樓宇有限,故此數據中心才會奇貨可居,吸引各路資金高價收購,有關供應日後會否增加便要視乎能否成功向城規會更改規劃。

明報記者 葉創成

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[葉創成 名人樓市論壇]

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