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施家殷冀李家超房策「結果為目標」
【明報專訊】李家超成為今屆特首選舉唯一候選人，勝出下月舉行的特首選舉、於7月1日起出任新一屆特首機會很高，他的房屋政策將如何定調，備受各界關注。建時地產主席、香港房屋協會監事會委員施家殷在專訪中表示，他十分認同李家超「以結果為目標」（result driven）的施政理念，料他出任特首後將會增加未來10年建屋目標，並且把現時每逢年底始公布一次的《長遠房屋策略》進度報告，改為每半年公布及檢討，確保公營房屋供應可以達標，並且令私樓樓價轉趨穩定，樓價即使仍有升幅，亦與家庭住戶收入增長相若。
施家殷本周二接受訪問時表示，本港住宅樓價升幅過去10多年遠遠跑贏家庭住戶收入升幅，令中產階級亦愈來愈難負擔：「樓價應該跟隨工資上漲才健康，但你看過去10年本港中產階級，就算建築師人工亦無甚大升，10年前建築系大學畢業生月薪3萬元，現時亦僅略高於3萬元，遠遠追不上期內樓價升幅！」
郊野公園比例過高礙發展
事實上，根據統計處數據，本港住戶每月收入中位數於2006年、2011年、2016年及2022年1月分別約17,000元、20,200元、24,890元及28,000元，換言之，過去15年家庭收入升幅僅約65%；惟反映二手住宅樓價升幅的中原城市領先指數卻由2006年底的53.93點升至最新報179.65點，累積升幅逾2.33倍，可見樓價升幅遠遠跑贏住戶收入（見圖）。
施家殷分析，過去10多年本港樓價升幅遠遠跑贏家庭收入，關鍵原因是供應不足，背後的歷史因素則是本港1111平方公里土地面積中，於1970年代被港英政府把四成（444平方公里）撥作郊野公園用途，指屬自然生態需要保育，不可以用來發展，而且餘下六成土地用途亦被《分區計劃大綱圖》限制，1997年本港回歸後特區政府仍採取上述土地政策，結果僅有約7%土地面積作住宅用途：「所謂物以罕為貴，政府作為住宅土地主要供應來源，假如它採取高地價政策、『鍊實』供應的話，樓價一定易升難跌。」
本港過去10多年來住宅供應不足，除了令私樓樓價急升外，低收入階層輪候公屋的時間亦愈來愈長。
建一層公屋僅需四日半 建屋慢是土地問題
作為房協監事會委員兼專業建築師，施家殷對本港興建公營房屋的情况十分了解，他表示，興建一層公屋其實僅需要3日半至4日半，視乎地盤面積而定，相關建築進度緩慢，主要原因是土地問題，而相關政府部門在審批上亦效率不足。
香港大學經濟及工商管理學院講師阮穎嫻去年10月曾在本報撰文指出，自從有了《長遠房屋策略》的目標後，公營房屋覓地量由2015/2016到2020/2021年度都低於興建目標，是目標的79%到91%不等，在2021年打後土地供應才達標，而且單位落成量達標率比覓地達標率更低。根據2015/2016及2016/2017年度的10年公營房屋供應目標，平均計頭5年要增加14.5萬及14萬伙住宅供應，但事實上，在2015至2020及2016至2021年度的落成量分別只有8.2萬及7.9萬伙，分別為目標的57%及56%（見表）。
批現政府「以目標為結果」 懶理執行成效
施家殷表示，他很同意李家超「以結果為目標」的施政理念，認為近年本港公營房屋落成量持續不達標的現象，可以被稱為「以目標為結果」（Target driven），即政府制定政策目標後便算、懶理執行成效，便屬於反面教材，「等於要應付期終考試，老師聲稱希望學生考100分，但她卻沒有在此前安排測驗及中期考試予學生操練，結果學生在期終考試不達標，老師推諉學期快完，建議留待下一屆去處理。」
根據施家殷的分析，李家超若出任新一屆特首，會糾正現屆政府的房屋政策，例如會考慮發展郊野公園邊陲地帶，及以其他方法積極覓地，把未來10年建屋目標由43萬伙適量增加，並且把現時每逢年底始公布一次的《長遠房屋策略》進度報告，改為每半年檢討及公布，「既然房屋問題是政府施政重中之重，我建議每半年便檢討住宅的供應與需求，例如若期內公營房屋建屋進度不理想，便要仔細去看看有何原因，並且提出解決方案，令程序不會被某一部門卡住，以確保公營房屋供應可以達標。」
汲取八萬五教訓 不會一刀切推冧樓價
施家殷總結，下屆特區政府若每半年便檢討及公布房屋政策及建屋目標，料可以在致力增加公營房屋供應幫助基層上樓的同時，亦確保不會像首屆特首董建華般、在1997年10月亞洲金融風暴爆發後仍強推「八萬五」建屋目標推冧樓價：「我覺得下屆政府一定會汲取『八萬五』的教訓，不會一刀切（突然大幅增加供應），而是靈活處理，每隔半年便根據最新情况就建屋目標作全面檢討。」
明報記者 葉創成
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