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瑞銀孟磊:中央政策不放寬 內房銷售續走弱

【明報專訊】雖然內地多個地方政府近來略為放寬樓巿調控,惟瑞銀證券中國策略分析師孟磊預測,未來一段時間內地房地產市場銷售仍難以突破2020年至2021年的高點,銷售情况料慢慢走弱,故此該行業其實尚未出現實質的基本面改善,加上政策放寬非屬全國大規模,早前市場憧憬的房地產政策放鬆帶來的投機式股價反彈料不可持續,該行現予內房股「低配」評級。

孟磊昨日出席該行研討會上表示,近月內地房地產市場不論新屋動工、銷售及投資先後按年下滑(見圖),可見該市場現時的確面臨不少壓力,當中可分為短期及中長期壓力:「一部分是短期壓力,例如因為近月新冠疫情升溫對擬置業者看房、購房帶來不利影響,也有部分龍頭房地產企業出現債務違約的問題,不少人擔心個別發展商『保交樓』的承諾能否實現、會否出現爛尾樓的情况。另外,從中長期因素來看,內地人口結構的變化,加上民眾對房地產價格上漲的預期,亦出現一定程度的放緩。」

非全國放寬房策 僅個別城市出招

由於現時內地房地產市場基本面不只是面對短期的問題,還有一些長期的結構問題,因此,孟磊預期2020年至2021年可能已是內地房地產銷售的一個高點,未來一段時間很難突破,他表示:「內地房地產銷售慢慢開始走弱,這是一個長期的判斷。」

至於內房政策層面,孟磊指出,該行亦注意到政策已有一定程度的放鬆,例如部分城市已放寬限購,個別城市的按揭政策亦已有所寬鬆,但他強調,有關措施主要出現在樓價已回調一定程度的二、三線城市,屬於因城施策,而並非全國大規模的放鬆。

孟磊表示:「中央對房地產市場的政策還是以『房住不炒』來定調,因為從歷史上來看,每一次政策的放鬆也導致房地產價格報復式上漲,例如2016及17年(編按:當時內地政府實施「棚改貨幣化安置」政策,向受拆遷影響的棚戶區居民提供金錢賠償,可用於商品房市場購買住宅),以及2020年新冠疫情後貨幣政策寬鬆也對一線城市樓價帶來比較明顯的影響,現在樓價漲到一定高位之後,管理層對於樓價可能引發的長期金融風險有一定的顧慮,我們也看到『房住不炒』的定調近年被反覆提及,在這樣的背景下,我們近來一直沒有看到中央政府層面房地產政策明顯放鬆,而且貸款市場報價利率(Loan Prime Rate、LPR;內地銀行一般以5年期LPR作為按揭貸款基準利率)年初至今下調幅度亦非常小(今年1月21日人行下調5年期LPR 5個基點至4.6厘),可見中央政府不太願意作大規模寬鬆,在地方政府層面才會有一定程度上寬鬆、但是大規模的放鬆也可能不會有。」

防樓價大跌致系統風險

綜合上述分析,孟磊對內地房地產市場政策面的整體理解是,政府要防範房地產價格一旦無序下跌帶來系統風險、擔心這會導致經濟出現很大的壓力,但是政府也不會把房地產用來作為短期刺激經濟的工具,故他相信,該市場銷售在一段時間內將難以突破2020年至2021年的高點,樓價升幅亦放緩:「不論短期或長期基本面均不太支持房地產價格不斷的往上走,這是我們對房地產市場的了解。」

孟磊目前予內房股「低配」評級,作為比較,他現時予內地消費股、特別是食品相關的消費股「超配」評級。

明報記者 葉創成

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[葉創成 名人樓市論壇]

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