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政策底顯現 華西證券看好國企內房

【明報專訊】雖然港股今年以來反覆下跌,而且內地房地產市場仍未回暖,惟中海外(0688)等國企內房股股價仍然逆市向好(見圖),升勢能否持續呢?華西證券地產首席分析師由子沛近日出席「南開金融首席經濟學家論壇」時就此有詳細分析。由子沛指出,房地產行業仍然是中國經濟的支柱產業、仍然是無可替代的穩增長的中流砥柱。隨着上月29日中共中央政治局會議表明「支持剛需和改善性住房需求」,「政策底」毫無疑問已經顯現,指國企央企內房現時估值仍偏低,之後受益於穩增長政策,新盤銷售表現將改善,續有投資機會。

華西證券由子沛指出,過去一年內地房地產問題一直是市場關注焦點,而去年底中央經濟工作會議表態要「支持商品房市場更好的滿足購房者的合理住房需求」後,今年首季很多內地城市房地產政策已經出現邊際寬鬆,其中包括二線的省份城市,例如鄭州在3月初19條房地產新政,福州、南京相繼放寬限購、限售等,而一些三四線城市的放鬆力度更大。

不過,根據第三方機構統計數據,內地1至4月百強房企銷售金額累計按年仍大跌51%,由子沛表示,一個很多人比較疑惑的問題是:「為什麼在政策逐漸回暖的背景下,地產市場仍然如此冷清?」他認為有三大原因所致。

三大因素拖累 內房首4月銷售腰斬

「第一,政策的生效往往需要時間,從歷史來看,我們國家幾輪房地產周期從政策出台到市場開始出現拐點,往往是需要一個季度甚至更長的時間,市場過熱時我們去收緊調控,主要是這樣,市場過冷時我們去放鬆調控,同時也會面臨這個問題,這是需要一個過程。調控政策的放鬆,我們看這一輪是在春節後、特別進入4月份後才開始密集出台,這樣政策的生效是需要一定的時間,我們應該有更多的耐心。」

「第二,從去年下半年開始看到不斷有民營房企債務爆煲出現項目停工乃至爛尾情况,這個情况導致很多購房者出於對項目無法按期交房甚至導致爛尾的擔憂而處於觀望心態,結構性來看,1至4月份房地產銷售,國企央企明顯比民營好很多,民企裏面其中信用資質較好的房企銷售會較好些,我們認為隨着債務危機逐漸化解及預售資金監管逐漸加強,居民看到愈來愈多項目還是可以順利交付後,他們購房的信心也會逐漸恢復,相信需求端會逐漸復蘇。」

「第三,因為疫情,疫情突然爆發也是非常重要的影響因素,疫情之下,大家都在家裏,沒有辦法出去看房,更別提怎麼去買房,因此隨着疫情得到控制,相信購房需求也會逐漸恢復。」

上月底政治局會議開綠燈

由子沛分析,4月29日召開的政治局會議強調要「支持各地從當地實際出發,完善房地產政策,支持剛需和改善性住房需求」,表達對房地產市場的支持已更加明白、更加明顯:「即若各地的房地產市場較差,不用再扭扭擰擰,不用再怕中央約談你們,該放就要放,特別是重點支持剛性和改善性住房需求,故我們認為當前房地產行業政策底毫無疑問已經顯現了。」

故此,由子沛對今年內地房地產市場審慎樂觀:「雖然上半年由於各種各樣原因,確實我們看到市場是較差,但一方面隨着政策的逐漸見效,項目交付風險逐步得到控制,疫情逐步清零,我們預計到6、7月份開始銷售表現會見底逐步回升。當然,在房住不炒的大背景下,我認為當前政策端對地產行業仍然是持托而不舉的態度,前4個月地產市場太差了,銷售金額按年51%的下滑,超出政府容忍度,後面必須進行一定程度的刺激讓它復蘇,但並不意味着要反向刺激房價大幅上漲。整體來說,我們預計全年房地產市場銷售金額按年僅跌10%至15%。」

政府賣地條款轉吸引 項目淨利潤率可逾10%

另外,由子沛從內房競投土地情况分析,指去年首季集中供地政策出台後,3月、4月土地拍賣出現很多以最高溢價率熔斷、地王頻出的現象,估計有關項目淨利潤率只有1%至2%;作為比較,在今年第一批集中供地,政府在房地產行業不太景氣的背景下,主動給房企讓利,例如降低起拍價、限制溢價率的上限、適當放鬆限價等,估計有關項目淨利潤率可以達到10%甚至更高。

由子沛總結,不止內地房地產行業存在上述逆周期投資機會,內房股也是這樣:「頭部的國企央企是沒有甚麼風險,而且現在估值都處於底部區間,很多還不到1倍的市帳率(見表),後面也會不斷受益於穩增長政策的出台,這是地產股票的投資機會」。

明報記者 葉創成

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