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陸東:受惠北都農地轉換 看好恒地

【明報專訊】本港樓價上季受累新冠疫情下跌後,本季以來轉趨穩定,而不足一個月便會迎來香港回歸25周年,樓市將會迎來哪些新景象呢?星級分析員陸東早前出席大新銀行主辦的網上研討會時指出,新一屆政府料將積極發展北部都會區,發展商現時在北部都會區所持有的農地可望加快轉換為住宅地提升價值,而現時在區內持有最多農地的發展商便是恒地(0012),加上恒地近年藉着收購舊樓增加市區土地儲備亦十分成功,故看好恒地中長線前景。

隨着本季以來疫情受控,港府陸續放寬防疫社交距離措施,經濟重現增長動力,新盤銷情回升,恒地及新地(0016)等龍頭地產股反覆向好(見圖),當中,陸東認為恒地值得留意:「目前不少地產股均屬高息股,息率高達5至6厘(見表),估值如此低是否反映地產市場無作為呢?我覺得不需要看得如此悲觀,其實是有一個契機的,新一屆政府料會積極發展北部都會區,將農地轉為住宅及其他發展用地,哪一發展商持有最多農地呢?是恒地,我覺得它有機會將這些生地變熟地。」

恒地最新年報披露,集團於去年再購入約45萬方呎新界土地,而於錦田、唐人新村及藍地所擁有約14萬方呎土地,被政府以現金補償方式合共約1.14億元收回作公共用途;集團於去年底持有之新界土地儲備已擴展至約4490萬方呎,為本港擁有最多新界土地之發展商。

舊樓重建能力 業界首屈一指

另外,陸東亦看好恒地積極收購市區舊樓重建策略及龐大投資物業組合:「恒地在本港收購舊樓重建能力的確在業界首屈一指,紅磡百幾萬呎地盤【編按:項目命名為必嘉坊(BAKER CIRCLE),總樓面逾104萬方呎,包括87.5萬方呎住宅樓面及16.8萬方呎商業樓面,為近30年來私人發展商最大型重建項目,住宅項目共分3期發展,由9座大樓組成、提供約2800伙,第1期涉及約1000伙,主打1房及2房單位,料最快本月賣樓】也能夠藉收購舊樓取得,這在本港是很不容易的,因為小業主往往叫價強硬。另外,恒地亦有很多優質收租物業,由此帶來穩定租金收入。」

港府過去填海造地有心無力

至於市場何以會認為本港地產市場現時無作為呢?這便要歸咎於回歸近25年來,港府房屋及土地政策連番失誤。陸東表示:「如果你回顧1985至2000年,本港透過填海所產生的土地合共3000公頃,不論中環國際金融中心及東涌均是填海造地而來,但2000至2015年期間填海造地僅690公頃,減幅近八成,而且郊野公園亦不可以發展,結果令大部人港人居住在一個細小的單位。這也是本港政府認受性的問題,官員也許不是無心做,而是做不到。過去一段長時間每年私樓供應僅萬多伙,實在很少,根據我的計算,私樓供應期內應該達3萬多至4萬伙才可滿足龐大的需求。」

國際公共政策顧問機構Demographia調查顯示,根據去年第三季的樓價與收入,本港連續12年成為全球樓價最難負擔的城市,而且負擔能力亦進一步惡化,樓價對入息比率由上一份報告的20.7倍升至23.2倍。陸東分析,上述數據顯示港人平均需要不吃不喝不消費、儲錢逾20年才可以買樓,而且亦只是買上車盤,可見樓價實在非常之貴。既然本港樓價高企,大部分市民唯有以「住細啲」來應對。他指出,目前港人平均居住面積僅約160方呎,不單遠低於英國倫敦、法國巴黎及韓國首爾等國際城市,對比一河之隔的深圳人均居住面積約300方呎,也是明顯比不上。

港府收入靠地產 樓價跌影響深

不過,陸東強調,目前本港樓價昂貴,並不一定代表樓價會跌,「貴還貴,貴唔係跌嘅理由,貴係代表佢危險而已,我成日講呢樣嘢,唔好因為呢樣嘢貴你就賣咗佢,你要知道有乜嘢契機令佢由貴變平,你先至賣佢」。

陸東解釋,本港政府庫房十分依賴房地產帶來的收益,包括賣地及印花稅收入等,樓價一旦顯著下跌,所帶來的影響不容低估。事實上,本欄在去年3月曾專訪香港稅務學會會長吳錦華,他當時亦指出,本港多年以來一直奉行高地價政策,變相是徵收「地產稅」,地價收入佔政府收入逾兩成,決策者須留意一旦大幅增加供應將打擊地價收入。

明報記者 葉創成

[葉創成 名人樓市論壇]

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