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資本四大渠道 參與內房不良資產市場

【明報專訊】資本市場如何在內房不良資產的領域來發揮效用呢?康勝表示,不良資產之所以叫做「不良」,如前文所述,其中一個原因是即使資產本身算是可以的,是其有一定的優勢,也有其特點,但營運過程中由於各種原因導致資金鏈斷裂而出現不良,例如開發商的項目大部分都是屬於資金斷裂無以為繼,不能完成,導致在各個階段擱淺,引致欠息、不能償付外部債務。

康勝表示,個人住房抵押貸款,也是內房不良資產的另一來源,「那是因為前幾年大家全民抵押、全民理財、全民投資,把自己房產全部做抵押,拿了錢去做投資,由於這幾年去槓桿,經濟有點下行,所以導致很多借款人無法償付銀行信託、小貸典當」。

個人住房抵押貸款 提供不良資產

要盤活內房不良資產,康勝指資金是最重要的,「由於沒有資金也就沒有辦法撬動不良資產,故個人覺得資本市場對不良資產的介入、不良資產的推動,是至關重要的,像國家為了穩住大盤,前幾年各路資金都已通過各種途徑進入內房不良資產市場,當然有些通過做大宗,例如開發商的;有些則是介入上市公司重組或企業破產;還有些做相對比較簡單分散個人房抵貸,在各個細分市場都有很多資金介入進來」。

康勝認為,資本有幾個方向可參與內房不良資產,包括:

(1)通過正常的借貸行為介入,提供墊資、借新還舊,幫助貸款延期、展期;

(2)以股權投資方式介入,這屬於比較長期投資;

(3)直接從金融機構收購不良債權後再處置;

(4)通過私募基金或其他方式,投資一籃子內房不良資產貸款中不同資金結構,即類似美國的債務擔保證券(Collateralized Debt Obligation,CDO)。

明報記者 葉創成

[葉創成 名人樓市論壇]

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