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林一鳴:新港人撐樓市 或抵移民潮影響

【明報專訊】今年以來數以十萬計的港人透過英國國民(海外)護照(BNO)移民離港,對樓市帶來的影響備受關注。著名投資專家林一鳴接受專訪時指出,近年每年平均有近8萬名「新香港人」從內地來港定居,當中估計不少屬月入3萬元或以上的專才,他們部分在港住滿7年,取得永久居民資格後便會買樓,成為樓市重要購買力,若此趨勢持續,可望抵消BNO移民潮對樓市帶來的不利影響,樓價料可維持穩定。

去年1月31日起,持有BNO的本港居民,即可申請BNO簽證在英國居住,住滿5年後可申請永久居留權,獲永久居留權身分1年後,就可申請正式入籍為英國公民,林一鳴引述英國內政部本年初公布的數據,去年共有10.39萬人申請BNO移民,當中超過9.7萬人已獲審批。

英國內政部為了解更多關於BNO簽證持有人的資料,去年4至5月及8至9月委託了IFF研究所對居住在英國的500名BNO簽證持有人隨機抽樣調查,發現大部分為高學歷、專業人士及已婚,其中逾九成已婚者更帶同子女定居,申請年齡35至44歲和45至54歲組別人數佔比最多,分別為32%和29%。

BNO移民多中產 港有自住物業

根據上述調查,林一鳴估計BNO移民英國的港人不少屬專業人士,例如會計師、教師及中層管理人員,由於他們的平均年齡是40多歲,即已在本港工作逾20年,大部分料已擁有本港自住物業。他分析,既然大部分BNO移民並非單身而是帶同家人一起往英國,故估計去年獲批BNO移民因而離開的本港居民肯定遠高於9.7萬人。

另外,林一鳴指出,由於英國現已擴大簽證標準,允許有資格獲得BNO本港居民的成年子女(即父母在1997年前已經居住香港,子女在1997年7月1日後出生並滿18歲)可獨立於父母申請到英國,所以他預期今年港人BNO移民英國的人數很大機會比去年更多。

每月逾6萬人離境 料不少移民

林一鳴又引述本港入境處的數據,指今年1至5月每月有6萬多至8萬多本港居民離境,而他估計不少人離境目的是移民,主要目的地是英國,這亦支持他上述對今年港人BNO移民人數的預測。

除了英國外,澳洲及加拿大等近月亦放寬港人移民資格,但林一鳴估計,英國應該是港人移民首選的目的地,BNO移民的數目估計是移民澳洲及加拿大的10倍或以上。另外,根據台灣移民署最新統計數據,2018年至去年獲居留及定居許可的香港人分別有5238、7332、12,389及12,858人,林一鳴表示,雖然香港人移民台灣的數字近年持續上升,但比移民英國的人數,仍有一段很大的距離。

移民多不賣樓 港樓價窄幅上落

星級分析員陸東兩星期前在本欄指出,即使過去一段時間的確有不少港人BNO移民,但估計大部分人並無沽出所持有的本港自住物業,故此二手樓市亦沒有因此出現龐大供應而推低樓價,「他們拿着BNO可以去英國居住一段時間,假如覺得不合適的話,便會回流香港,亦因此,他們並無沽出自住港樓」。

林一鳴認同陸東觀點,指在今年1至5月每月6萬多至8萬多名離境的本港居民中,即使不少屬BNO移民,肯定絕大部分也沒有沽出自住物業,否則樓價期內早已大跌,而非至今仍維持窄幅上落,「以中原城市領先指數(CCL)來看,今年首季跌幅低於5%,3月底回升至今,升幅亦低於5%,整體來說屬上落市(見圖)」。

他笑說,以自己的朋友圈來說,過去一年多以來因為投資阿里巴巴(9988)及騰訊(0700)損失重大,需減持港樓套現補倉者,較因移民而沽出自住樓的人更多。

不少新香港人月入逾3萬 有能力買樓

綜合上述分析,林一鳴表示,BNO移民潮即使對樓價有不利影響,但影響暫時不大。展望後市,他強調要留意過去多年新香港人湧港撐起樓價的趨勢會否持續,若持續的話,可望抵消BNO移民潮的壓力,樓價料可維持穩定。

根據林一鳴估計,在2018年及之前幾年,每年平均有近8萬內地人來港定居,當中每日150個單程證配額、一年便已帶來5萬多人,而餘下2萬多人,包括經不同專才計劃來港工作的內地精英,以及從內地來港讀大學後留港工作的年輕人。他透露,幾年前他曾代表任職的公司招聘上述內地專才及大學生,向本港入境處申請居留資格,結果往往是月薪3萬元以上的工作,入境處才會批出相關工作居留簽證,故他估計,這批新香港人有能力在港置業,是本港樓市的生力軍。

林一鳴總結說:「新香港人已居港7年,並已取得永久居民資格,他們買樓像普通香港人般,只須繳付最高相當於樓價4.25%的印花稅,不像非港人般繳付30%的印花稅。之前本港樓價便是由這些新香港人撐起,近年此情况好像略為轉弱,我認識一些在港工作、年薪達數百萬元的新香港人,暫時對在港買樓的興趣已不及數年前。總而言之,有能力的新香港人會否繼續踴躍在港買樓,我覺得這是樓價一個最關鍵的變數。」

明報記者 葉創成

[葉創成 名人樓市論壇]

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