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王良享料按息年底見3厘 港樓易跌難升

【明報專訊】本港下半年跟隨美國加息機會很大,市場正關注對樓市的影響。有37年銀行業經驗的臻享顧問董事總經理王良享在專訪中分析,由於1個月本港銀行同業拆息(HIBOR)目前較1個月美元銀行同業拆息(LIBOR)的差距近1厘(見圖1),吸引不少機構沽港元、買美元賺取息差,若此趨勢持續,預測銀行年底前會調高最優惠利率(P)0.5厘,令按揭實際利率升至3厘,借錢買樓者每月供樓負擔將大幅增加,而且按揭利率高於租金回報率亦會令投資者卻步,料未來半年樓價易跌難升。

本港銀行一般透過HIBOR來拆借資金,故此HIBOR亦是對市場環境變化反應最快的利率,例如隨着美國聯儲局今年以來加快加息,1個月HIBOR亦由去年底約0.16厘急升至昨日約0.71厘(見圖2),創自2020年6月9日後逾兩年新高。以現時最新拆息按揭計劃(H按)「H+1.3厘」計算,H按實際按息已升至2.01厘,同見逾兩年新高。

既然港息理論上跟隨美息升跌,要前瞻港息、包括HIBOR或P走勢,王良享分析,最重要便是留意港息與美息的差距。他解釋,目前1個月HIBOR與LIBOR差距近1厘,這是以年利率來計算,月息計則是0.0825厘,而美元兌港元匯價由7.85回落至7.8435亦即是貶值0.0825%,故此假如投資者現時沽港元、買美元套息,只要在一個月內港匯不回升至7.8435或以上,便可以賺錢。

港美息差近1厘 機構沽港元買美元套息

王良享表示:「雖然沽港元、買美元套息1個月只可賺取0.0825%,利潤率看起來很低,但機構投資者的交易額若很大,仍然有一定利潤,而且這看來幾乎是保證可以賺到的利潤」。他續說,假如上述息差近1厘的話,便會引起有關套息交易,這亦可解釋何以近日本港銀行體系結餘下跌速度較快。

向前望的話,王良享表示,目前市場預測美聯儲下月最少加息0.5厘,即1個月LIBOR將由現時約1.6厘升至2.1厘,假如1個月HIBOR維持於現時約0.71厘的話,與LIBOR的差距會擴闊至近1.4厘;香港銀行其實亦早已知道未來資金將趨緊,故近日已要求更高利率才拆放資金,故此1個月HIBOR本月以來升勢凌厲,至昨日已連升12個交易日。

料H按升穿封頂利率後 港銀才加P

王良享分析,假如美聯儲下月加息0.5厘,1個月LIBOR升至2.1厘,1個月HIBOR亦升至1.1厘,即維持現時約1厘息差,套息交易便仍會持續,本港銀行體系結餘亦會繼續下跌。

至於何時才會觸發本港銀行加P呢?王良享指出,在目前本港銀行貸款中,直接以P來計息的貸款已不多,例如商業貸款主要是以銀行的資金成本(cost of fund)或HIBOR作基準來計息,不過,目前在本港樓宇按揭市場逾90%佔有率的拆息按揭計劃(H按)則普遍以P作為封頂利率(編按:計算方法為P-2.5厘、以P目前為5厘,即封頂利率為2.5厘),以最常見的「H+1.3厘」來計算,即使1個月HIBOR下月升至1.1厘,令H按實際按息升至2.4厘,亦未觸及封頂利率2.5厘,銀行未有壓力去加P。

料H按實際按息全年倍升 每月按揭供款升逾兩成

不過,王良享認為,假如美聯儲於9月再加息0.5厘,按照上述推論,H按實際按息便會超越封頂利率2.5厘,估計本港銀行屆時便會開始加P,上調0.25厘;由於他預測美聯儲於11月及12月也會繼續加息,故此本港銀行屆時料也會跟隨加P,每次上調0.125厘,換言之,P在年底前料調高0.5厘,這樣的話,H按實際按息便會升至3厘。假如H按實際按息年底升至3厘的話,對借按揭置業者有何影響呢?他以購買800萬元住宅借30年八成按揭為例,指屆時每月供款為26,983元,與去年底1個月HIBOR約0.16厘、H按實際按息為1.46厘時每月供款僅約22,000元比較,增加約4900元或22.2%。

按揭供款高於租金收入 投資需求減

加息除了令供樓一族每月供款增加外,亦會削弱買樓收租對投資者的吸引力。王良享指出,假如按揭利率年底升至3厘的話,便會明顯高於差估署所統計的住宅租金回報率(編按:不同類型介乎2.1厘至2.4厘),他形容:「屆時投資者便要從自己荷包裏面拿錢出來供樓」,投資需求肯定會轉弱。

王良享續說,本港上季GDP按年下跌4%、全年料僅輕微增長,加上通脹亦維持在低位,目前可能並非買樓的好時機:「大家通常是要對冲通脹才會急着去買樓,例如通脹達3%至4%, 大家才會對投資物業的興趣濃厚,如果通脹急升至5%或以上,更加要搶去買樓,因為預期未來租金將跟着通脹上升。現時本港通脹僅1%至2%,租金在可見將來上升空間亦不大。」

短期供應非十分充裕 樓價跌幅料有限

綜合上述分析,王良享預測,本港住宅樓價在今年底前將易跌難升,幸好短期供應並非十分充裕,故此料下跌空間亦有限。不過,值得警惕的是,在本港回歸初期、1997年10月亞洲金融風暴重擊經濟、股市及樓市後,首屆特首董建華仍然在施政報告推出「八萬五」房屋政策(即每年興建85,000個公私營住宅單位)進一步推冧樓價,令樓價至2003年中勁跌七成,假如下屆特首李家超未能汲取上述教訓在目前市場需求轉弱後仍大增私樓供應,樓價跌幅便會更大。

明報記者 葉創成

[葉創成 名人樓市論壇]

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