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中金富達晉達看好內房前景

【明報專訊】內地政府去年下半年加強調控、為房地產市場去槓桿,令不少內房股債價格大幅下跌,而即使內房政策今年以來已轉趨寬鬆,惟新盤銷售上半年按年仍反覆下跌,今期本欄由中金公司首席宏觀分析師張文朗、富達國際可持續投資總監王芳、晉達資產管理中國股票投資組合經理馬文暢、中國固定收益投資組合經理蕭光平分析內房前景,結論是內房市場經過去槓桿後,未來發展更具可持續性,下半年復蘇可能呈現「量穩價升」的態勢,目前不論內房股債均有投資機會。

中金張文朗:

內房回暖 GDP未來4季增6.5%

中金張文朗指出,內地政府在今年4月出台很多利好房地產市場政策,當中包括按揭利率下調、加快放款、降首期比例、人才政策、購房補貼、財稅優惠及土地拍賣規則放鬆等,寬鬆政策在所有政策中的佔比屬2020年2月新冠疫情首次在內地大爆發以來最高,影響所及,內房新盤銷售按年跌幅已於今年3月見底,料跌幅將一直收窄,未來數月價格回升或快於銷售面積,樓價料於今年第四季回復正增長(見圖1)。張文朗分析,2020年上半年內地政府採取房地產寬鬆政策後,下半年內房市場便價量齊升,而今年的復蘇與上次不同的是,可能呈現「量穩價升」態勢,這樣的話,房地產開發投資料於下半年按年轉為低單位數增長(見圖2),而房地產市場健康發展亦為經濟復蘇帶來正面支持,料內地GDP下半年按年增長5.5%左右,未來4季(即今年下半年至明年上半年)按年增速更有望加快至6.5%左右。

晉達資產管理蕭光平指出,去年下半年內地政府以非常嚴厲的手段調控內房市場,大部分擬購房者亦暫停買樓來回應政策,令期內新盤銷售急跌,至今仍未復元;但他強調,最重要是向前看,隨着內房政策現已轉趨寬鬆,料內地居民也將會因此加快買樓步伐,未來一段時間新盤銷售回升可期。

富達國際王芳:

內房去槓桿 長期發展更健康

富達國際王芳則分析,由於過去內地房地產發展商不斷增借貸、加槓桿的發展模式屬難以持續,故去年下半年以來政府加強監管、收緊借貸,為內房市場去槓桿實屬合理,指此舉為內房市場帶來整合,短期陣痛難免,但卻令市場長期發展更加健康。「我們看見過去一年很多高槓桿、低質素的內房已退出市場,而資產負債表比較穩健、業務比較有韌性(resilient)的內房才可生存下來,這會令市場長遠發展更加健康、更具可持續性,而且亦符合政府『房住不炒』的政策目標。」

晉達馬文暢:

房策轉寬鬆 利中國股市向好

晉達資產管理馬文暢則指出,MSCI中國全股票指數(MSCI China All Shares Index)從去年初高位至今年3月中下跌近四成後,過去3個多月已從低位回升近兩成,而且由年初至今,不論離岸及在岸中國股市均錄得資金淨流入,反映吸引力重現。她解釋,內地經濟體龐大而具有活力,製造業發達及供應鏈完善,相對自給自足,故此在全球近月通脹升溫的情况下,內地通脹仍然處於偏低水平,目前在新冠疫情相對受控後重啟經濟,可以寬鬆的貨幣政策推動增長,而內房政策亦已轉趨寬鬆,近月已有超過100個地方政府為早前推出的調控措施鬆綁,而且高頻數據亦顯示新盤銷售改善,目前關鍵是要觀察內地整體經濟及企業盈利是否已重拾增長動力,若確定的話,便可吸引更多外資流入中國股市。

馬文暢透露,晉達向來均重視由下而上選股,故此即使在過去一年多以來內房艱難的市場環境中,該行仍然在該板塊中找到吸引的投資機會,選股主要的考慮因素是估值是否吸引及經營情况是否改善。

明報記者 葉創成

[葉創成 名人樓市論壇]

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