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瑞聯料港按息升至4厘 樓價跌一成

【明報專訊】聯繫匯率下港美匯率和息率走勢關係密切,瑞聯銀行亞洲高級經濟學家Carlos Casanova在專訪中預期,美國聯儲局將繼續積極加息,聯邦基金利率在今年底及明年分別會升至3.8厘及4厘,而本港在未來數個月料也會跟隨美國加息,影響所及,本港按揭利率料將升到3厘至4厘,高於2厘多的租金回報率,令港樓投資需求大減,樓價因此料將再下跌一成。不過,他亦強調,由於港樓自住需求仍大,加上發展商財政穩健料有序推盤,這將限制樓價跌幅,樓價不會恐慌式下跌。

Casanova表示,美國聯儲局在今年下半年以至明年料繼續加息,根據最新點陣圖預測,聯邦基金利率至今年底及明年將分別升至3.8厘至4厘,即較目前的1.75厘仍有逾2厘的加息空間,而估計當局在本月加息0.75厘的機會不能排除,9月也會再加息0.5厘,而11月及12月也會進一步加息。

由於本港奉行聯繫匯率,港元與美元掛勾,故此金融管理局需要保持與聯儲局相同的加息步伐,事實上,儲局上月15日加息0.75厘後不久,金管局亦將貼現窗基本利率上調0.75厘至2厘。貼現窗是金管局為銀行提供短期流動資金的窗口,銀行在日終結算時,假如發現流動資金不足夠,可以在下午5時半至6時半通過此窗口將持有的外匯基金票據或債券作抵押,向金管局借取隔夜港元流動資金進行銀行同業結算。由於貼現窗利率較高,銀行日常主要透過同業市場拆借。

港外儲遠超發行貨幣 聯匯可守

由於港元兌美元匯價近月一直處於7.85弱方兌換保證附近,而3個月香港銀行同業拆息(HIBOR)昨日亦收報約1.73厘,正逼近貼現窗利率的2厘(見圖1),遠高於1個月HIBOR昨日收報的0.83厘,反映市場料1個月HIBOR在未來3個月將會穩步上升。

1997年10月亞洲金融風暴席捲本港期間,金管局曾將隔夜拆息挾高至300厘以對付沽空港元的炒家,如此高息亦重創經濟及樓市,樓價於1997年第四季至1998年第三季期間勁跌逾五成,惟隨着聯匯制度優化,上述情况應該不會再出現。Casanova指出,本港外匯儲備對比發行貨幣的比率現時高達218%(見圖2),遠高於安全水平的100%,完全有足夠美元用來沽美元買港元捍衛聯匯。

美長債息或高見3.5厘 削港樓投資吸引力

Casanova預測,在美國是次加息周期,港息對比1997年至1998年亞洲金融風暴期間僅會溫和上升,舉例說,以現時最新拆息按揭計劃(H按)「H+1.3厘」計算,由於1個月HIBOR昨日收報0.83厘,即實際按揭利率約2.13厘,而是次加息周期的後期,該按揭利率料升到3厘至4厘。

假如本港按揭利率在未來幾個月升到3厘至4厘的話,便會高於現時2厘多的租金回報率,Casanova認為這意味着本港住宅作為投資工具的吸引力下降,尤其是美國10年期國債孳息率在年底前料升到3厘至3.5厘,更會令港樓與其他資產比較的吸引力進一步削弱。

習近平「四點希望」 一半涉房屋

考慮到本港息率上升及其他經濟因素(見配稿), Casanova預測,住宅樓價可以從現水平再下跌10%,但再進一步大跌的空間亦有限,原因是自住需求仍然強勁,過去多年供應不足的問題仍有待消化,而大眾市場料跑贏豪宅。

Casanova總結,國家主席習近平7月1日出席本港回歸25周年慶典時提出「四點希望」,包括:第一,着力提高治理水平。第二,不斷增強發展動能。第三,切實排解民生憂難。第四,共同維護和諧穩定。他認為,其中的兩至三點「希望」均與解決房屋短缺及減少樓價炒風有關,因此,他相信現屆特區政府與之前的比較,會將解決房屋問題定為更優先的政策目標。他續說,由於本港主要地產發展商均擁有穩健的資產負債表,而且收入亦多元化,不止依賴賣樓,這令它們可以處於良好情况、妥善應對是次住宅樓價溫和調整、不需要恐慌式劈價賣樓,這亦會限制樓價的下跌風險。

明報記者 葉創成

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