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富達貝萊德法巴:美國樓市有調整無大跌

【明報專訊】大家應記得2008年的金融海嘯,乃由美國的次按爆煲而引發,那現在美國的加息潮,又會否戳破當地的高樓價泡沫,再次觸發全球金融震盪?今期本欄由富達國際全球首席投資總監Andrew McCaffery、貝萊德多元資產收益組合基金經理Michael Fredericks以及法國巴黎銀行財富管理香港首席投資策略師譚慧敏就此分析,3人對美國樓市後市看法不一,但普遍認同當地住宅樓價即使出現調整,也不虞大跌。

富達:美樓價息口齊升 負擔能力下跌

美國聯儲局主席鮑威爾去年底改口稱當地通脹並非暫時性(transitory)後,市場已預期當局將加快收水步伐。它亦於3月、5月及上月分別加息0.25厘、0.5厘及0.75厘。影響所及,美國30年定息按揭利率由去年底3.27厘急升至上月21日的6.04厘,前日則報5.81厘(見圖1)。

富達國際McCaffery昨日在投資研討會上回應記者提問時指出,近年美國住宅樓價急漲,加上今年以來當地按揭利率顯著上升,樓價負擔比率現已跌至10多年來低位(見圖2),這影響樓市銷售活動放緩,向前望的話,由於供應亦將陸續增加,而且消費者實際收入增長也正面臨挑戰,均限制了樓價進一步上升的空間。綜合來說,他認為美國樓市暫時不會有令人驚喜的表現。

貝萊德:樓市供求平衡 料價格趨平穩

貝萊德Fredericks指出,該行目前也密切注視美國樓市,而住宅樓價去年急升近兩成後,由於今年以來按揭利率也已接近倍升,這明顯影響負擔能力,故此樓價上升動力已見放緩。不過,Fredericks強調,要很清楚說明一點,目前美國樓市與2008年金融海嘯前明顯不相同,原因是銀行現時審批按揭的標準遠較當年嚴謹,未來隨着供應增加、需求增長放緩,樓市發展會更健康。

Fredericks表示:「根據定期公布的數據,美國住宅庫存正開始增加,而且按揭息率上升亦令投機需求減少,這令供求更加平衡,我們估計即使樓價短期上升動力放緩,也不會大升或大跌,這有利樓市長遠健康發展。」

另外,Fredericks認為,美國整體股市及債市,包括地產股,經過上半年價格顯著調整後,不少負面消息已充分反映,目前買入並持有12個月,有較大機會錄得正回報。

記者認為,若讀者同意上述觀點,可留意美國地產股ETF(美:XLRE),其價格於4月第三周由高位50.97美元回落,曾形成下降軌,6月第三周低見38.63美元,惟過去一個多月已掉頭回升,前周升穿下降軌後續漲,前日收報41.72美元(見圖3)。

法巴:已汲取海嘯教訓 難發生信貸事件

法巴譚慧敏則指出,雖然美國住宅樓市過去兩年非常蓬勃,但隨着今年以來聯儲局加快、加大力度加息,資金已有減慢流入的迹象,至於這會否導致樓價由升轉跌,她認為是有機會的,因此她強調目前投資當地樓市一定要很有選擇性,「例如已經上升很多的地區、樓價已經很貴的地區便不要選擇。」

譚慧敏分析,雖然根據過去數十年的往績,在美聯儲收緊貨幣政策過程中,往往會導致當地出現大規模債務違約的信貸事件,但由於2008年由次按危機引爆金融海嘯(見圖4)後,過去10多年當地監管機構已對樓市泡沫有所防範,例如銀行在審批按揭時便較過往審慎,故此即使是次美國加息周期引致類似當年的信貸事件,料不會來自樓市。

既然美國樓市現仍有不明朗因素,譚慧敏認為,可分散投資於全球房地產市場,避免風險過度集中於美國樓市,例如可留意歐洲房地產市場。「歐洲房地產市場之前的升幅不及美國,現時可以作為分散投資;而且房地產亦不止住宅,亦包括酒店及寫字樓,不少私募基金也是分散投資於全球不同地區房地產市場的不同板塊。」

明報記者 葉創成

[葉創成 名人樓市論壇]

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