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普縉李雋傑:樓巿不明朗 屯門地恐再流標

【明報專訊】本港樓市近月轉弱,港府本季擬以招標方式出售位於屯門、葵涌及沙田3幅住宅地的市場反應備受關注(見表),屬本港最大華資測量師行的普縉集團助理總監(專業產業諮詢及估值)李雋傑表示,由於上述3幅住宅地質素不及上季推出的灣仔住宅地,市場反應料有所不及,當中「屯門青山公路——大欖段地皮」由於樓面面積逾130萬方呎,估計每呎底價為6000元,地價底價高達78億元,在目前市場不明朗因素較多的情况下,發展商出價或低於底價,該地皮有再次流標的風險。

差餉物業估價署昨日公布,6月份本港私宅售價指數最新報380.5點,按月跌1.14%,為2020年12月以來最低,總結今年上半年,該樓價指數累跌3.4%。在樓市氣氛轉弱的情况下,市場現時關注本季擬招標的屯門、葵涌及沙田3幅住宅地的市場反應如何,李雋傑表示,曾於3月首次招標,4月26日公布流標的屯門住宅地,本季再度登場招標,有再次流標的風險。

李雋傑指出,港府每逢招標出售地皮,地政總署在截標日前會參考附近一手及二手住宅買賣成交,為該地皮估值,「政府為地皮估值,會參考鄰近新盤及二手樓盤最新售價,尤其是新盤售價。另外,亦會根據不同地點、不同質素物業的價格,例如海景、高層單位自然賣得貴些,作相對應的調整,計算一個平均數,用來計算此地盤落成後可以賣到多少錢,扣除其他發展成本及合理利潤,剩下來的便是土地價值,亦即是地皮的底價。」

3負面因素 致屯門地4月流標

上述屯門住宅地3月首次在市場招標時,普縉曾預測成交價高達84.5億元,即每方呎樓面地價6500元,惟該地皮4月流標收場。李雋傑稱,這反映發展商當時的出價未達政府底價,他估計有3項因素所致:「首先,此地皮頗大,地盤面積逾36萬方呎,可建樓面逾130萬方呎,地價連同建築成本的投資額逾100億元,很少發展商可獨力投資;第二,此地皮中間夾雜一些私人地段及公共設施,當中包括一個油站,可說,地盤被分為東西兩邊,比較難剪裁;第三,附近掃管笏未來潛在供應仍有很多,發展商出價會較保守。」

因應近日本港樓市轉弱及其他因素,普縉現已把該地皮估值下調至78億元,每方呎樓面地價6000元,李雋傑認為這也是政府的合理底價。

值得注意的是,上述屯門住宅地隔鄰便是永泰(0369)發展、提供517個單位的OMA BY THE SEA,2020年5月開售首批108個單位,是當年新冠疫情在港第一波爆發後首批推售新盤,折實均價12,547元。不過,同區由長實(1113)及新地(0016)合作發展的新盤飛揚,上月首推80伙 折實均價已上升至15,050元。李雋傑分析,由於飛揚至今銷情不錯,個別加推單位呎價高達17,000元至18,000元,「賣到樓就係市價」,料地政總署會參考飛揚的售價來釐定上述屯門住宅地的底價。他認為,假設此地皮所興建的新盤落成後每方呎售價約15,000元,而地價為6000元,扣除建築成本及利息成本等,發展商仍有合理利潤。

屯門地若再流標 可考慮分拆出售

李雋傑表示,若發展商認為發展上述屯門住宅皮有利可圖,卻不想獨力就此投資逾100億元,料合資組成財團競投;他認為,若發展商最終出價仍未能達到港府底價,此地皮會再次流標:「上次流標反映政府底價與發展商出價有落差,今次此落差會否收窄,要發展商自己去計數如何出價競投此項目賺錢。」他稱,此地皮若真的再流標,下次再招標時港府或可考慮將地皮分拆出售。

港府上季招標出售兩幅位於灣仔皇后大道東和西營盤醫院道的住宅用地,已悉數售出,當中,灣仔住宅地上月共收21份標書,由太古地產(1972)以逾19.62億元奪標,以可建樓面11.62萬方呎計,每方呎樓面地價約16,888元,貼近市場估值上限,顯示反應熱烈。李雋傑分析,該地皮屬多年來港府首次出售的灣仔住宅地,區內生活配套完善,而且校網優越,質素明顯較上述屯門住宅地好,招標反應較佳,亦屬十分合理。

葵涌沙田地規模較細 各有優點缺點

至於同樣擬於本季招標的葵涌住宅地,李雋傑指出,地皮位於葵涌半山,在公屋祖堯邨之上,房協夾屋浩景臺的正對面,向海的位置被浩景臺遮擋,地盤以望東面及南面的九龍市景為主,景觀不錯,惟交通配套有待改善,現時主要依靠專線小巴往返港鐵荔景站、美孚站及長沙灣站,要轉車才可以到達港島或其他地區。

另一幅擬本季招標的沙田住宅地,李雋傑指出,由於地盤面積僅1.1萬方呎,估計可建樓面僅逾4.6萬方呎,規模較小,現址為停車場。他認為,該地皮位處顯徑邨與田心村之間,位置不算理想,但勝在交通配套完善,附近有多條巴士線往各區,亦可步行至港鐵大圍站或顯徑站。

加息影響有限 樓價下半年料窄幅上落

李雋傑總結,本港居民置業剛性需求仍然存在,即使港息料將跟隨美息上升,惟加息幅度估計不會太大,預計樓價下半年不會大幅下跌,可能在1%至2%窄幅上落,除非港府突然急轉彎大幅增加供應,或有其他意料之外的壞消息才作別論。在此情况下,他認為本季港府擬招標的3幅住宅地仍各自有吸引力,料發展商會自己計數、決定將資金投資於哪一項目。

明報記者

[葉創成 名人樓市論壇]

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