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瑞銀林鎮鴻看好內房「L形恢復」

【明報專訊】中國內地樓巿與經濟及股巿關係密切,甚至可能影響北水流入香港或班資回內地的方向。瑞銀中國/香港房地產研究主管林鎮鴻(圖)在專訪中指出,雖然內房新盤銷售在6月曾復蘇,惟7月開始的斷供潮卻再次打擊新盤銷售,百強房企銷售7月比6月按月下跌27%,而與去年同期比較,跌幅更達40%。不過,向前望的話,他認為內地政府有能力藉着「保交樓」解決斷供潮問題,預測下半年內房將出現「L形恢復」,百強企業的銷售按年僅下跌20%,與上半年及7月銷售分別按年下降51%及40%比較,屬跌幅收窄。

由於新盤銷售屬內房主要收入及現金流來源,故此在目前內房艱難的市場環境下,最重要看新盤銷售能否改善,當中,內地整體樓市,不論一、二、三線城市新盤售價5月較4月有所改善後,6月新盤銷售面積按年跌幅亦已較5月顯著收窄,曾令內房股股價在5、6月出現反彈,惟隨着上月內房銷售數據再次轉差,該板塊反覆尋底至今。

林鎮鴻表示:「的確,新盤銷售是內房主要的收入和現金流來源。我們看到6月份有一個復蘇,可惜7月份開始斷供潮,我們認為銷售的恢復會往後延,因為購房者會更加謹慎,擔心買到爛尾樓。7月份百強房企的銷售數據也剛剛出來,數據說明7月份的百強房企的銷售比6月份跌27%,按年亦下跌40%,說明復蘇比較緩慢。另外,我們也看到民企和國企的銷售數據有很大的分化,我們統計頭部12家國企,它們的7月份銷售按年下跌12%,遠好於百強企業的40%跌幅。」

民企有更大減價賣樓壓力

另外,林鎮鴻指出,內地十大城市的二手房成交7月份較6月份增加3%,比去年同期增加5%,說明樓盤停工的事情導致購房者轉買國企央企開發商的樓盤和二手房,增加了民企開發商的銷售壓力。他表示:「民企面臨這樣的困境,我們預計民企將會減價賣樓。」

上月底召開的中央政治局會議提到,地方政府要盡好責任保交樓、穩民生,要穩定房地產市場,堅持房住不炒定位,支持剛性和改善性房屋需求。林鎮鴻表示,他也相信內地政府有能力解決部分樓盤停工問題,實現保交樓:「我們覺得政府有能力去解決問題,因為中央政治局會議首次提到保交樓,這個也是中央和地方政府着力的重點工作之一。」

百強內房下半年銷售料跌幅收窄

在內地政府可實現保交樓的前提下,林鎮鴻指出,瑞銀對於內房下半年銷售情况的判斷是一個「L形的恢復」,他解釋說:「我們預測下半年百強企業的銷售按年會下降20%,與上半年銷售按年下降51%比較,屬跌幅收窄,令全年按年跌幅收窄至37%。對於全國住宅新房銷售金額(國家統計局口徑),我們估計下半年銷售按年下降11%,而上半年銷售按年下降大概40%,全年按年下跌大概26%。」

有分析認為,目前內房離岸債市場已出現分化(bifurcated),市場開始認定一批信貸質素較良好、在調控下仍可以生存的發展商,而另一批則是已經或估計會出現債務違約的發展商。而在現存內房離岸債中,三分之二已跌至帳面值一半或以下,意味着市場相信有關內房出現很大程度的不穩。

與此同時,仍有一批內房美元債價格仍然比較穩健,現價貼近發行價,即使仍未回到之前的價格高位。

國企及港資開發商將更有優勢

林鎮鴻同意,過去一年內房股債市場的確分化嚴重,料此情况將持續:「內房的商業模式是個高周轉高槓桿的業務模式,這個需要高度依賴於內房周邊的利益群體(stakeholders)對它的一個信任,例如金融機構、供應商、地方政府和購房者。一旦債務出現違約或者展期,對開發商的業務具有重大的影響,例如購房者不願意買這一些開發商的樓花,銀行不願意借錢,地方政府收緊預售資金監管,供應商不願意賒帳給這一些開發商。在這種信心不足的環境下,有強大背書的企業,如國企開發商或財務穩健的香港地產開發商將會更有優勢。因此我們認為內房股債的分化將會持續。」

林鎮鴻於2018年加入瑞銀擔任中國/香港房地產投資研究部主管至今。在加入瑞銀之前,他在2010至18年就職於摩根士丹利,在2010至2014年期間他是水泥分析師,在2014至2018年期間是中國房地產分析師中的佼佼者。在2020年《全中國機構投資者》調查中,他是排名第一的房地產團隊。在2017至20年亞洲機構投資者調查(AxJ Institutional Investor Survey)中,他帶領的房地產研究團隊獲得了前三的排名。

明報記者 葉創成

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