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標普：港地產商財務穩 無降級壓力
【明報專訊】根據中原城市領先指數，本港二手樓價已從去年8月歷史高位回落一成半，後市會否跌勢加快，其中一個關鍵變數是發展商會否出現財政壓力被迫大幅劈價賣樓。標普全球評級企業評級部董事陳令華（圖）認為，本港樓市正面對經濟轉弱及息口上升兩重壓力，估計明年樓價再跌5%至10%，惟這些負面因素均屬周期性而非結構性，大部分地產商資產負債表穩健，收入較多元化、不只依賴賣樓，該板塊暫不存在重大信貸評級下調壓力。
本港樓價下半年以來跌勢加快，其中一個原因是出現經濟衰退，政府統計處上月31日公布預先估計數據，上季GDP按年實質下跌4.5%，較第二季的1.3%跌幅擴大。陳令華分析，在1997年、2000年、2008年、2015年、2018年及2019年開始的經濟增長下滑周期，樓價均會轉弱，兩者關連性頗強（見圖1），故本港GDP今年以來表現持續下滑，對樓價明顯屬負面。
本港一個月銀行同業拆息（HIBOR）及最優惠利率（P）近月先後上升，陳令華認為，這亦是樓價下滑另一原因。即使1999年以來數據顯示，銀行加息不一定會令樓價下跌（見圖2），但他指出，是次息口上升及經濟轉弱等兩大不利因素同時出現，令樓市無可避免出現調整。他強調，假如美國加息周期仍然持續，本港不論是HIBOR或P計價的按揭利率將很可能進一步上升，這會增加借按揭買樓人士的每月供款壓力。
未來幾年供應有限 助穩樓價
另外，陳令華指出，受累於上述兩大負面因素，近月本港新盤銷情、針對大眾市場亦出現分化，「近月發展商推出售價較低、針對大眾市場的新盤，例如屯門及粉嶺項目，反應均理想，去貨率近90%，但一些售價較高、以豪宅為定位的新盤，例如啟德的項目銷售表現便較差，去貨率只有30%。在目前的經濟及息口環境下，我們相信售價較高、以豪宅為定位的新盤將會受到較大影響，直至所有防疫措施均撤銷後才會出現新景象。」
不過，陳令華強調，不論是本港經濟下滑或銀行加息，均屬周期性、而非結構性的負面因累，因此，即使標普預期明年樓價會再下跌5%至10%，但假如本港經濟情况出現改善，相信樓價也會漸趨穩定。他續稱，即使港府擬發展北部都會區將大幅增加中長期住宅供應，但這些供應料不會在未來幾年內出現，此舉亦有助穩定樓價。
發展商可3招應對逆境 免信貸評級下調
本港經濟處於逆境，除了不利住宅樓價外，標普預測，寫字樓租金至明年底仍會面對下調壓力（見另稿），不過，陳令華指出，在標普評級名單內的大部分地產商，不論是發展商（developers）及收租公司（landlords），可以承受上述壓力。
不過，陳令華亦提醒，假如本港明年地產市道比預期更差的話，例如若住宅樓價按年下跌15%，而寫字樓租金亦按年下調11%，標普便有可能會下調3家發展商及收租公司的信貸評級。
陳令華續說，發展商及收租公司仍可以採取很多行動以避免信貸評級被下調，例如在未來12個月減少買地、削減開支及積極減債等。
港地產商收入多元化
陳令華總結，與內房比較，本港大部分地產商資產負債表穩健，例如長實（1113）、新地（0016）、信和（0083）、置地及領展（0823）的債務與除息稅攤銷折舊前盈利比率（Debt/EBITDA）分別為2.8倍、3倍、0.5倍、4.8倍及5.4倍，低於內房去年平均的6.1倍；而且一些本港信貸評級良好的地產商有不少經常性收入，當中包括收租及非地產業務，對盈利貢獻高達40%至60%，對比獲標普評級的內房往往有九成收入來自地產發展，港商收入來源較多元化，對抗樓市逆境的能力亦較強。