摩通梁啟棠：樓價明年上半年再跌8%

摩根大通亞太股票證劵研究部董事總經理梁啟棠接受訪問時表示，本港住宅樓市今年迄今已下跌約11%，與2021年高位比較，跌幅更達14%，主要是受環球經濟環境影響，加上股市波動、及美國聯儲局接連加息所影響，惟目前樓價水平仍較2009年美國量化寬鬆時升1.86倍。

樓市能否反彈 視乎通關效應

他認為，環球經濟仍低迷，預料本港樓市仍會受拖累，預計至明年6月，整體樓價將在現水平再下跌8%，而下半年能否從谷底反彈，則要視乎本港和內地若恢復通關，可吸引多少購買力重投本港市場。此外，由於樓價仍未「到底」，現時發展商不急於爭購「麵粉」補充土儲，如同市民在二手市場「尋寶」，致令近期數幅政府官地均以低價出售。

估計港府撤銷辣招機會甚低

對市場一直有聲音希望港府撤辣，梁啟棠坦言，目前住宅物業的供款對入息比率並不高，除非樓價急挫40%至50%，影響銀行體系穩定性，否則港府撤銷辣招的機會甚低。

商業物業市場方面，預料商廈市場明年市道仍然會較低迷，梁解釋，商廈新供應在未來3年、即2023年至2025年期間，料將增加約600萬方呎樓面，但市場需求卻沒顯著上升，預期需要更長時間才能吸納消化相關新樓面，故租金仍會低位徘徊。

明年東九長沙灣商廈租金睇跌一成

不過，部分中資或外資資產管理公司，趁今年商廈租金處於低位而擴充，亦有企業趁租金回落而重返核心區，故核心區商廈需求仍然持續，預計核心區如中環等，明年商廈租金將持平，惟供應較多的地區如東九龍、長沙灣，租金將在現水平跌5%至10%。

零售物業方面，梁啟棠指本港零售業逐步復蘇，預計明年整體零售物業租金將持平，民生地區的商舖租金，則有望上升5%。