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葉創成：楊書健：領展宜就供股解釋更多
【明報專訊】2005年上市以來派息穩中有升、被視為收息之選的領展（0823）上周宣布以每股44.2元、按五供一比例供股集資約188億元，令股東頗感意外，不少更選擇沽貨離場，該股股價至今跌逾一成。今期本欄專訪全球房託市場有豐富投資經驗的安泓投資創辦人兼首席投資總監楊書健就此詳細分析。楊書健指出，由於在澳洲上市的嘉民集團（Goodman Group，澳洲：GMG）近年資產管理業務出色，由理想業績帶動股價向好，早已超越領展成為亞太區最大市值房託（見圖），成為房託投資界寵兒，故他認為領展未來發展策略可向該澳洲同業借鏡，亦有需要就是次供股目的更詳細向股東解釋。
領展管理層上周五就是次供股解畫，指過去幾年的收購百分百以借貸方式融資，令淨負債比率現已升至兩成多，而供股所得淨額約188億元，將有40%至50%用於償還債務及撥入營運資金，屆時淨負債比率料降至20%以下，又稱希望趁房地產市場重新定價時，有充實資本捕捉機會。
本身也是房託投資機構、安泓投資首席投資總監的楊書健指出，從財務學的理論去看，由於發行股票的資金成本（Cost of capital）高於發行債券或銀行借貸，故此，領展是次供款集資部分用於減債，明顯並不受市場歡迎，這亦可反映於本周其股價表現上，但他認為，領展集資減債後，在稍後適當時機，可能會再舉債進行大規模收購：「我覺得領展是次很明顯是希望儲子彈，基本上一定是有後着的。由於目前息口頗高，領展集資後即時用來減債，可以令淨負債比率下跌，直至物色到合適收購項目後，再一次過舉債去買。」
楊書健指出，全球不少房託也是藉收購壯大業務的，集資方法包括配股或供股，而新加坡多間上市的房託亦曾供股進行收購，但一般的做法是先鎖定收購目標，然後再宣布供股：「例如它本身市值是10億新加坡元，要收購一或兩億元新加坡元的物業，便順理成章地向股東集資兩三億新加坡元，這樣做的話，供股對每股盈利即時影響亦比較細」。他續說，領展是次供股，是「好天斬埋落雨柴」，未有既定收購目標，比較接近本港地產股、而非亞洲房託同業的做法：「本港地產股過去多次供股或配股，都是先集資再去投資新項目，你唯有相信管理層的眼光！」
應向股東交代
過去幾年收購物業表現
部分領展股東認為，管理層過去幾年在低息環境期間大幅舉債數百億元收購，隨着美國聯儲局去年3月以來大幅加息4.5厘，利息開支大升，現時要向股東伸手（供股）攞錢，屬錯判形勢、決策出錯，楊書健作為房託專家，是否同意有關指控呢？
楊書健首先指出，過去幾年領展收購的項目，暫時都沒有是證實蝕錢的，所以很難說這些收購屬錯誤，但他亦同意，假如領展可以詳細列出近年收購物業的財務數據，向股東說明這些收購是正確、可以提升股東價值的，這樣便可以更有說服力地向股東要求供股。
澳洲嘉民八成資產屬代管
管理費超過租金收入
另外，楊書健認為，領展亦可以留意澳洲上市的房託同業嘉民集團近年壯大的模式，加快發展資產管理業務：「領展過去幾年有不少收購是與其他機構投資者夾份的，例如某大型退休基金出一半錢，佢又出一半錢，收購一幢物業，由佢負責管理，這樣的話，屬人哋的一半業權，佢可以收到管理費，因為佢管理的是整幢物業。此模式可以稱為資產管理，在亞太區發展得最成熟的是澳洲房託，它們除了管理本身資產負債表上的物業外，亦會做基金經理、用機構投資者的錢去買物業，其後進行管理，而做得最成功的是嘉民集團，它在這方面已有近20年經驗，目前旗下八成資產均是由外面投資者投資的，因此在過去兩年，它收租的收入均低於管理費收入。」
領展行政總裁王國龍去年11月底出席活動時表示，領展最初只是資產管理人和持有人，現已建立區域領袖資產組合，總資產近2000億元，已進入「領展3.0」發展世代，將注重投資組合的增長及優化，以及可持續收入增長，並會與資本伙伴進行更多合作，藉以提高每單位的管理資產價格，及擴展收費收入來源。領展上周五在公布供股的公告中，也有提到供股可「壯大資本基礎，部署增長新征程」、「與資本合作伙伴攜手，促進領展遵循『領展3.0』戰略進入下一階段發展，提高其資產管理規模」。
須向股東說明「領展3.0」發展策略
楊書健認為，若領展表明是次供股，是因應進入「領展3.0」發展世代，在現有房託管理業務上發展資產管理業務，並詳述相關發展大計，相信股東會更容易接受：「領展若加快發展資產管理業務，需要就此共同投資（co investment），否則不會有這麼多機構投資者相信領展，例如可以是退休基金出資80%，領展出資20%，由領展負責管理。這樣的話，領展也是需要集資的。可能由於去年11月才決定去做『領展3.0』，有關財務數據暫不及嘉民集團的亮麗，難以公布出來，但若清楚向股東說明此業務的發展策略，相信會得到股東認同。」