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葉創成：DWS：港零售租金增長料輸亞太區
【明報專訊】DWS亞太區房地產研究主管Koichiro Obu近日發表對本港以至亞太區不同商業物業租金增長的預測。當中，他認為由於宏觀不明朗因素升溫及預期區內經濟增長放緩，市場今年將繼續面對挑戰；而未來10年寫字樓及物流中心會相對零售地產有更好增長，就零售地產租金增長來說，本港未來10年增長料近乎零，在亞太區主要市場中敬陪末席（見圖）。
Obu指出，隨着亞太區疫情防控措施放寬、旅客重臨，零售環境、特別是頂級購物商場及購物街零售表現現已逐漸改善，但與此同時，實體零售商仍要面對來自電子商貿的逆風，以及經濟不明朗令消費者情緒低迷所帶來的重大挑戰，故此，但零售租金未來能夠上升多少仍然有待觀察。
事實上，根據Obu的預測，內地一線城市零售地產平均租金在2023年至2032年、即未來10年料每年平均增長2%，已在亞太區主要城市中表現最佳，緊隨其後的新加坡、澳洲墨爾本、日本東京及澳洲悉尼每年平均增長均高於1%，而本港則預期近乎零增長，表現包尾。Obu表示，即使DWS預期亞太區零售租金今年開始有迹象見底回升，但不同零售市場表現分化，加上消費者的傾向快速改變，投資者目前對此市場仍採取迴避風險的取態，故此潛在機會須精挑細選以賺取超額回報，而非來自整體市場，需要有經驗的基金經理採取適當的策略來把握有關機會。
料悉尼未來10年寫字樓租金增長冠亞太
至於未來10年亞太區寫字樓市場租金增長，DWS預測不同市場的表現會比較分歧，當中，以澳洲悉尼每年平均增長近4.5%表現最佳，而本港寫字樓租金料僅每年平均增長逾1%，在亞太區主要市場中排尾三。
Obu指出，隨着亞太區多個國家疫情防控措施放開，寫字樓租客的需求繼續在2022年初的低位反彈，當中在接近2022年底，澳洲寫字樓使用率已顯著改善到屬2020至2021年以來最高水平，而在北亞及新加坡，僱主亦已嘗試令員工更頻繁地回到公司，令核心商業區在繁忙時間重新擠滿上下班的打工仔。
跨國企業愛租優質寫字樓 吸千禧員工
另外，Obu亦認為，部分時間在家工作、部分時間重返辦公室此混合模式仍然是主要特色，特別是對於大型跨國公司而言，這令到它們要租用的寫字樓面積減少，而且由舊寫字樓搬至新寫字樓，他指出：「租客很明顯地傾向租用高質素、有環保認證、設施管理提升的優質寫字樓，以在後疫情年代吸引更多千禧世代員工。」
Obu表示，在亞太區，首爾及新加坡寫字樓去年均受惠於強勁的租金增長，優質供應有限及需求復蘇均令空置率下降；而澳洲寫字樓空置率在去年已轉趨穩定，今年應該也會出現租金復蘇。他亦相信，亞太區、尤其是東北亞租客需求仍然會有支持，原因是與歐美比較，亞太區公司始終較傾向員工在寫字樓上班。
不過，Obu亦提醒，由於短期宏觀環境不明朗，可能令公司需要更合理地控制成本，包括重新考慮所需要租用的寫字樓面積，這對於比較舊、環境、社會及管治（ESG）水平比較低的寫字樓影響更大。
亞太區物流中心租金料持續增長
與零售物業及寫字樓近年處於弱勢比較，亞太區物流中心期內租金普遍維持理想增長。Obu指出，去年在亞太區物流中心租金走勢強勁，個別更有雙位數租金增長，原因是電子商貿企業租用需求增長龐大，而且第三方物流供應商及全通路行銷（Omnichannel）零售商也會爭相租用，推高了整體出租率，尤其是在交通網絡四通八達、供應有限、優質管理的物流中心。
向前望的話，Obu分析，即使亞太區短期經濟增長放緩，但新加坡受澳洲大城市的優質物流中心空置率現時低至1%，可望減低有關不利影響。他續說，亞太區物流中心基本因素仍然強勁，受到優質、現代化設施供應不足的支持，電子商貿愈來愈普及亦帶來順風，未來3年每年平均租金增長可達2%至3%。