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北都7換地申請 5棄標準補價 轉以市價補價 發展局研6月底死線押後
【明報專訊】近年政府大力拓展北部都會區，為加快住宅供應，去年初就公布古洞北、粉嶺北一帶收地程序，有關新發展區換地申請最遲今年6月30日前完成補地價，其後更推出標準補地價金額。雖然現時距離「死線」只餘下兩個多月，不過，據發展局回覆本報查詢指，7幅正進行中的換地申請，有5幅地皮持有人放棄以標準補地價換地，選擇以傳統補價形式估價，該局亦正考慮是否短暫延長6月底的期限。據業界人士認為，過去一年多本港地價大跌，當時提出的標準補地價較目前市價至少高三至四成，故業界普遍傾向採用沿用多年的傳統補地價計算方式。
明報記者 林尚民
資料顯示，政府2021年底公布的《施政報告》提出北部都會區後，地政總署去年2月公布古洞北、粉嶺北一帶收地程序時表示，已收到13宗位於古洞北、粉嶺北新發展區的換地申請，當中有6宗已獲接納（見表），可作進一步處理，6宗申請估計共涉及約6000個私宅單位供應。當局更表明，有關項目須於今年6月30日完成補地價，否則將展開收地程序。去年3月底政府公布的標準補地價金額計算方式，農地轉住宅發展每方呎樓面補地價約5000元水平。
恒地佔3宗 鄰近INNOVALE系列
不過，事隔超過一年，上述6幅地皮，在地政總署及土地註冊處，至今仍未登記完成換地程序。本報向發展局查詢有關計劃進展時，該局表示，截至今年4月中，有7宗獲接納作進一步處理的個案，即比去年初公布時的6宗個案多出一宗，惟該局未有進一步透露該個案詳情。發展局又指出，7宗個案中有5宗個案的申請人選擇了傳統估價模式（非標準金額），地政總署正按既定程序評估有關補地價金額，會適時向申請人作出補地價建議，另外兩宗個案未就補地價選項作出選擇。發展局補充，有見相關申請的處理情况，以及在無阻該區發展時間表的前提下，正考慮是否短暫延長6月底的期限。
事實上，去年公布的6個項目中擁有3個、向為「新界大地主」的恒地（0012），3個均鄰近同系的粉嶺北ONE INNOVALE系列，於今年3月底公布的業績報告就提到，集團在粉嶺北有3幅土地，共涉逾60萬方呎土地可符合原址換地之條件，集團已就該等位於粉嶺北之3幅土地向政府申請換地，並正與政府洽商補地價。據報告指出，按照政府最新之作業備考1/2022，所有原址換地之申請最遲必須於今年6月30日前完成。雖然政府推出以標準金額徵收補地價，適用於粉嶺北新發展區，但因應最新之市場情况，集團將會按一般市場價格計算。據了解，恒地現正待政府批出上述3個項目的最新補地價金額。
業界指每呎標準補價5000欠彈性
另綜合地產界及測量界人士認為，發展商不傾向以標準補地價金額完成上述換地事宜，並謂有關計劃方式並無彈性，以過去一年多為例，樓市調整，地價亦因而下跌，估計若以當時公布、每方呎樓面補地價逾5000元，與現時最新市價比較，當時公布的金額最少較現時高出三至四成，故發展商仍會傾向以傳統補地價方式與政府達成協議。